Pendahuluan

 

Keterlambatan proyek konstruksi masih menjadi momok dalam industri pembangunan di Indonesia. Salah satu kasus nyata yang menggambarkan kompleksitas masalah ini adalah keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan Mall ABC yang ditangani oleh PT. XYZ. Mall dengan luas area sewa 180.000 m2 ini semestinya menjadi pusat perbelanjaan terbesar di Surabaya, namun kenyataannya proses pembangunannya terkendala berbagai isu. Studi oleh Ramdhan Yundra Saputra pada tahun 2017 mengupas secara rinci penyebab utama keterlambatan tersebut dengan pendekatan House of Risk (HOR).

 

Artikel ini mengulas kembali penelitian tersebut dengan gaya parafrase dan tambahan opini serta wawasan industri terkini, untuk memberikan nilai tambah serta menjamin keterbacaan dan optimasi SEO.

 

Faktor Penyebab Keterlambatan: Temuan Kunci dari HOR

 

1. Metodologi HOR dan Pendekatan Penelitian

 

Penelitian ini menggunakan dua tahap metode HOR yang dikembangkan oleh Pujawan (2009): HOR1 untuk identifikasi dan prioritisasi agen risiko, serta HOR2 untuk penyusunan strategi mitigasi. Data dikumpulkan melalui focus group discussion (FGD) dan wawancara dengan para profesional proyek yang memiliki pengalaman langsung dalam pembangunan Mall ABC.

 

2. Identifikasi Delay Event dan Delay Agent

 

Lima kejadian keterlambatan utama (delay events) ditemukan, di antaranya:

 

• Perubahan desain (gambar berubah-ubah)
• Kurangnya koordinasi dari pihak pemilik (owner)
• Penambahan lingkup pekerjaan
• Keterlambatan pengadaan material
• Permasalahan internal kontraktor

 

Dari kejadian tersebut, diturunkan 13 agen penyebab keterlambatan (delay agents), seperti:

 

• Keputusan owner yang tidak tepat waktu
• Keterlambatan pembayaran termin
• Ketiadaan prosedur revisi gambar

 

Melalui penilaian tingkat keparahan (severity) dan probabilitas (occurrence), dihitung nilai Aggregated Delay Potential (ADP) untuk menentukan prioritas penanganan.

 

3. Tiga Faktor Utama Penyebab Keterlambatan

 

Berdasarkan HOR1, tiga agen penyebab paling signifikan adalah:

 

• Perubahan gambar desain (drawing changes)
• Kurangnya koordinasi oleh pemilik proyek
• Penambahan lingkup pekerjaan (scope creep)

 

Ketiganya memberikan kontribusi besar terhadap total potensi keterlambatan proyek.

 

Solusi dan Strategi Mitigasi: HOR2

 

Pada tahap HOR2, strategi mitigasi ditentukan berdasarkan rasio efektivitas dan tingkat kesulitan implementasi. Berikut beberapa solusi yang diusulkan:

• Penyusunan prosedur revisi gambar: Menghindari ketidakpastian desain.
• Penguatan komunikasi antara owner dan kontraktor: Memastikan setiap keputusan strategis bersifat terinformasi dan terdokumentasi.
• Checklist lingkup kerja komprehensif sejak awal proyek: Menghindari penambahan scope di tengah jalan.

 

Analisis dan Opini Tambahan

 

Kelemahan Proses Manajemen Proyek

 

Penelitian ini mencerminkan lemahnya sistem manajemen proyek, terutama dari sisi komunikasi antar stakeholder. Dalam proyek besar seperti pembangunan mal, kegagalan komunikasi bisa menjadi pemicu utama konflik dan penundaan.

 

Studi Banding: Kasus Serupa di Industri

 

Keterlambatan akibat perubahan desain juga terjadi pada proyek MRT Jakarta fase I. Penyesuaian desain stasiun dan rel mengakibatkan lonjakan biaya dan penambahan waktu pembangunan. Hal ini memperkuat argumen bahwa scope management adalah aspek krusial.

 

Tren Industri: Digitalisasi Proyek

 

Solusi masa kini mencakup pemanfaatan Building Information Modeling (BIM) untuk meminimalisir konflik desain dan mempercepat koordinasi antarpihak. BIM telah terbukti mempercepat proyek dan mengurangi revisi gambar.

 

Rekomendasi Praktis

 

• Terapkan BIM sejak tahap perencanaan untuk visualisasi dan koordinasi lintas divisi.
• Bentuk tim koordinasi proyek lintas fungsi yang memiliki wewenang pengambilan keputusan cepat.
• Lakukan audit berkala terhadap rencana kerja dan scope guna menghindari scope creep.

 

Kesimpulan

 

Keterlambatan proyek pembangunan Mall ABC menunjukkan pentingnya identifikasi risiko secara sistematis. Metode House of Risk terbukti efektif dalam memetakan faktor penyebab utama dan merancang mitigasi yang tepat sasaran. Namun, keberhasilan implementasi strategi tersebut sangat bergantung pada komitmen seluruh stakeholder dan adopsi teknologi manajemen proyek terkini.

 

Dengan mengadopsi prinsip manajemen risiko yang tepat dan penggunaan teknologi digital, keterlambatan proyek di masa depan dapat ditekan secara signifikan.

 

 

Sumber:

Saputra, R. Y. (2017). Analisa Faktor Penyebab Keterlambatan Penyelesaian Proyek Pembangunan Mall ABC. Tesis. Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Tersedia di: http://repository.its.ac.id

Pendahuluan: Mengapa Keterlambatan Proyek Masih Jadi Momok?

 

Dalam dunia konstruksi gedung tinggi di kawasan urban padat seperti DKI Jakarta, ketepatan waktu pelaksanaan proyek menjadi indikator vital dari keberhasilan. Namun, realitanya masih banyak proyek yang tergelincir dari jadwal akibat keterlambatan yang tidak dapat dimaafkan (non-excusable delays). Penelitian karya Manlian Ronald A. Simanjuntak dan Saroha Simaremare dalam International Journal of Innovative Research in Science, Engineering and Technology (Vol. 7, No. 5, 2018) menggali secara mendalam faktor-faktor penundaan tersebut.

 

Apa Itu Non-Excusable Delays?

 

Non-excusable delays merupakan jenis keterlambatan yang sepenuhnya disebabkan oleh kesalahan atau kelalaian kontraktor. Ini mencakup miskalkulasi jadwal, keterlambatan material, buruknya koordinasi, hingga lemahnya pengawasan. Berbeda dari excusable delays (seperti bencana alam), kategori ini mengarah pada penalti dan konsekuensi hukum. Dalam konteks Indonesia, misalnya, Perpres No. 61/2004 menetapkan denda bagi kontraktor yang tidak menyelesaikan proyek tepat waktu.

 

Tujuan & Metodologi Penelitian

 

Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi variabel utama penyebab keterlambatan non-termaafkan pada proyek gedung tinggi. Metodologi yang digunakan meliputi survei kuesioner kepada pihak pemilik proyek dengan kriteria pengalaman minimal 3 tahun, reputasi baik, dan keterlibatan langsung dalam proyek gedung tinggi yang mengalami keterlambatan.

 

Penelitian menggunakan analisis kuantitatif berbasis SPSS, dimulai dari uji reliabilitas (Cronbach's Alpha = 0,904), uji korelasi, hingga analisis faktor dan regresi.

 

Temuan Penting: 22 Variabel & 6 Komponen Utama

 

Dari total 52 variabel, terdapat 22 variabel yang lolos uji korelasi (r >= 0,4) dan berhasil dikelompokkan menjadi 6 komponen utama:

 

1. Penjadwalan dan Konflik Kegiatan

 

Jadwal implementasi tidak akurat (X1, r = 0,496)

Konflik antar aktivitas konstruksi (X2, r = 0,639)

 

2. Pengawasan dan Motivasi Internal

 

Kurangnya pengalaman dan motivasi supervisi (X8, X10, X11, X12)

Prosedur pengawasan yang tidak sesuai (X11)

 

3. Tenaga Kerja dan Keselamatan

 

Mobilisasi pekerja yang lemah (X15)

Minimnya perhatian pada keselamatan kerja (X14)

 

4. Material dan Rantai Pasok

 

Pengiriman material terlambat (X25)

Pemasok tidak handal (X26)

Sistem pengadaan material buruk (X28)

 

5. Peralatan Konstruksi

 

Keterlambatan pengiriman alat berat (X34)

Penyedia alat tidak kompeten (X37)

 

6. Kontraktor Spesialis

 

Kualitas dan mobilisasi kontraktor spesialis rendah (X46, X47, X48, X49)

 

Studi Kasus Lapangan: Proyek Apartemen Tinggi di Jakarta Selatan

 

Dalam wawancara lanjutan, ditemukan kasus nyata pada sebuah proyek apartemen 35 lantai di Jakarta Selatan yang molor selama 9 bulan. Evaluasi menunjukkan bahwa kegagalan koordinasi antara kontraktor utama dan subkontraktor spesialis facade menjadi penyebab utama. Permasalahan serupa tercermin dalam variabel X49—konflik jadwal kerja kontraktor spesialis—yang memiliki nilai korelasi tinggi (r = 0,646).

 

Validitas Statistik: Layak Dijadikan Rujukan

 

Nilai KMO (0,763) dan hasil Bartlett's Test (p < 0,000) menunjukkan bahwa data layak untuk analisis faktor. Enam komponen tersebut menjelaskan 67,37% variasi total keterlambatan, angka yang sangat memadai dalam studi sosial-eksperimental.

 

Implikasi Praktis: Apa yang Harus Dilakukan?

 

A. Pemilihan Kontraktor Spesialis Secara Profesional

 

Sebagai kelompok faktor paling dominan, proses pemilihan kontraktor spesialis harus mempertimbangkan:

• Kapasitas teknis dan finansial
• Pengalaman mengelola proyek paralel
• Evaluasi historis keterlambatan

 

B. Reformasi Sistem Manajemen Proyek

 

Implementasi sistem ERP atau digital project monitoring dapat meningkatkan transparansi dan akurasi penjadwalan.

 

C. Pelatihan SDM dalam Pengawasan

 

Personel pengawas harus mengikuti pelatihan bersertifikat yang fokus pada deteksi dini potensi keterlambatan.

 

D. Integrasi Rantai Pasok

 

Kolaborasi sejak awal antara kontraktor dan supplier kunci akan menghindari bottle neck logistik, khususnya dalam proyek dengan komponen impor.

 

Kritik & Perbandingan Penelitian

 

Meski komprehensif, studi ini tidak membandingkan antara proyek pemerintah dan swasta. Padahal, budaya kerja dan birokrasi keduanya berbeda signifikan. Penelitian sebelumnya oleh Vita Melia Nughraeni menyebutkan bahwa faktor birokrasi juga memengaruhi keterlambatan proyek lokal.

 

Penulis juga tidak mengeksplorasi faktor eksternal seperti perubahan regulasi atau kebijakan fiskal. Dalam praktik, keterlambatan izin bisa sama fatalnya dengan kelalaian kontraktor.

 

Penutup: Mencegah Lebih Baik dari Mengklaim

 

Studi ini menyuguhkan data kuat bahwa sebagian besar keterlambatan proyek bersumber dari aspek internal yang sebenarnya bisa dihindari. Dengan pembenahan pada sistem pemilihan kontraktor spesialis, penjadwalan, dan pengawasan, kinerja proyek konstruksi di Jakarta bisa meningkat signifikan. Pihak pemilik proyek perlu memosisikan diri bukan hanya sebagai pemberi dana, tapi juga sebagai pengawas aktif demi memastikan proyek berjalan sesuai target.

 

 

Sumber Artikel:

 

Simanjuntak, M.R.A., & Simaremare, S. (2018). Analysis of Non Excusable Delays Risk of High Rise Building Construction Project Process Improving Time Performance in DKI Jakarta. International Journal of Innovative Research in Science, Engineering and Technology, 7(5), 4481–4490. DOI:10.15680/IJIRSET.2018.0705020