Pendahuluan
Keterlambatan proyek konstruksi masih menjadi momok dalam industri pembangunan di Indonesia. Salah satu kasus nyata yang menggambarkan kompleksitas masalah ini adalah keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan Mall ABC yang ditangani oleh PT. XYZ. Mall dengan luas area sewa 180.000 m2 ini semestinya menjadi pusat perbelanjaan terbesar di Surabaya, namun kenyataannya proses pembangunannya terkendala berbagai isu. Studi oleh Ramdhan Yundra Saputra pada tahun 2017 mengupas secara rinci penyebab utama keterlambatan tersebut dengan pendekatan House of Risk (HOR).
Artikel ini mengulas kembali penelitian tersebut dengan gaya parafrase dan tambahan opini serta wawasan industri terkini, untuk memberikan nilai tambah serta menjamin keterbacaan dan optimasi SEO.
Faktor Penyebab Keterlambatan: Temuan Kunci dari HOR
1. Metodologi HOR dan Pendekatan Penelitian
Penelitian ini menggunakan dua tahap metode HOR yang dikembangkan oleh Pujawan (2009): HOR1 untuk identifikasi dan prioritisasi agen risiko, serta HOR2 untuk penyusunan strategi mitigasi. Data dikumpulkan melalui focus group discussion (FGD) dan wawancara dengan para profesional proyek yang memiliki pengalaman langsung dalam pembangunan Mall ABC.
2. Identifikasi Delay Event dan Delay Agent
Lima kejadian keterlambatan utama (delay events) ditemukan, di antaranya:
- Perubahan desain (gambar berubah-ubah)
- Kurangnya koordinasi dari pihak pemilik (owner)
- Penambahan lingkup pekerjaan
- Keterlambatan pengadaan material
- Permasalahan internal kontraktor
Dari kejadian tersebut, diturunkan 13 agen penyebab keterlambatan (delay agents), seperti:
- Keputusan owner yang tidak tepat waktu
- Keterlambatan pembayaran termin
- Ketiadaan prosedur revisi gambar
Melalui penilaian tingkat keparahan (severity) dan probabilitas (occurrence), dihitung nilai Aggregated Delay Potential (ADP) untuk menentukan prioritas penanganan.
3. Tiga Faktor Utama Penyebab Keterlambatan
Berdasarkan HOR1, tiga agen penyebab paling signifikan adalah:
- Perubahan gambar desain (drawing changes)
- Kurangnya koordinasi oleh pemilik proyek
- Penambahan lingkup pekerjaan (scope creep)
Ketiganya memberikan kontribusi besar terhadap total potensi keterlambatan proyek.
Solusi dan Strategi Mitigasi: HOR2
Pada tahap HOR2, strategi mitigasi ditentukan berdasarkan rasio efektivitas dan tingkat kesulitan implementasi. Berikut beberapa solusi yang diusulkan:
- Penyusunan prosedur revisi gambar: Menghindari ketidakpastian desain.
- Penguatan komunikasi antara owner dan kontraktor: Memastikan setiap keputusan strategis bersifat terinformasi dan terdokumentasi.
- Checklist lingkup kerja komprehensif sejak awal proyek: Menghindari penambahan scope di tengah jalan.
Analisis dan Opini Tambahan
Kelemahan Proses Manajemen Proyek
Penelitian ini mencerminkan lemahnya sistem manajemen proyek, terutama dari sisi komunikasi antar stakeholder. Dalam proyek besar seperti pembangunan mal, kegagalan komunikasi bisa menjadi pemicu utama konflik dan penundaan.
Studi Banding: Kasus Serupa di Industri
Keterlambatan akibat perubahan desain juga terjadi pada proyek MRT Jakarta fase I. Penyesuaian desain stasiun dan rel mengakibatkan lonjakan biaya dan penambahan waktu pembangunan. Hal ini memperkuat argumen bahwa scope management adalah aspek krusial.
Tren Industri: Digitalisasi Proyek
Solusi masa kini mencakup pemanfaatan Building Information Modeling (BIM) untuk meminimalisir konflik desain dan mempercepat koordinasi antarpihak. BIM telah terbukti mempercepat proyek dan mengurangi revisi gambar.
Rekomendasi Praktis
- Terapkan BIM sejak tahap perencanaan untuk visualisasi dan koordinasi lintas divisi.
- Bentuk tim koordinasi proyek lintas fungsi yang memiliki wewenang pengambilan keputusan cepat.
- Lakukan audit berkala terhadap rencana kerja dan scope guna menghindari scope creep.
Kesimpulan
Keterlambatan proyek pembangunan Mall ABC menunjukkan pentingnya identifikasi risiko secara sistematis. Metode House of Risk terbukti efektif dalam memetakan faktor penyebab utama dan merancang mitigasi yang tepat sasaran. Namun, keberhasilan implementasi strategi tersebut sangat bergantung pada komitmen seluruh stakeholder dan adopsi teknologi manajemen proyek terkini.
Dengan mengadopsi prinsip manajemen risiko yang tepat dan penggunaan teknologi digital, keterlambatan proyek di masa depan dapat ditekan secara signifikan.
Sumber:
Saputra, R. Y. (2017). Analisa Faktor Penyebab Keterlambatan Penyelesaian Proyek Pembangunan Mall ABC. Tesis. Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Tersedia di: http://repository.its.ac.id