Di balik megahnya gedung pencakar langit yang membelah cakrawala Jakarta atau kokohnya jembatan yang menghubungkan nadi ekonomi antarwilayah, tersimpan sebuah kompleksitas yang sering kali luput dari mata awam. Industri konstruksi bukanlah sekadar urusan semen, baja, dan keringat para pekerja di lapangan. Lebih dari itu, ia adalah sebuah ekosistem yang penuh dengan ketidakpastian tinggi dan risiko yang mengintai di setiap sudut kertas kontrak. Dalam narasi pembangunan nasional, kita sering kali terjebak pada kemegahan visual, namun melupakan fundamental yang menentukan hidup matinya sebuah proyek: kuantifikasi.

Kuantifikasi bukan sekadar barisan angka dalam tabel Excel. Ia adalah sebuah proses penerjemahan dari ide abstrak pemilik proyek menjadi realitas fisik tiga dimensi. Melalui kacamata analisis kebijakan dan praktik profesional, terlihat jelas bahwa kegagalan dalam memahami anatomi kuantifikasi adalah pintu gerbang menuju pembengkakan biaya (cost overrun) dan keterlambatan jadwal yang kerap merugikan keuangan negara maupun swasta.

 

Unik dan Sementara: DNA yang Menuntut Perencanaan Presisi

Setiap proyek konstruksi membawa sifat unik. Tidak ada dua bangunan yang benar-benar identik, meskipun dibangun menggunakan cetak biru yang sama. Kondisi tanah yang berbeda, dinamika sosial di sekitar lokasi, hingga fluktuasi harga material lokal menjadikan setiap jengkal pekerjaan konstruksi sebagai tantangan baru. Sifatnya yang sementara—dengan titik mulai dan selesai yang tegas dalam kontrak—mengharuskan setiap elemen pengelolaannya dilakukan dengan efisiensi tingkat tinggi.

Ketidakpastian (uncertainty) adalah musuh utama dalam industri ini. Untuk menjinakkan risiko tersebut, perencanaan proyek yang matang menjadi harga mati. Di sinilah peran tiga aktor utama: pemilik proyek yang menentukan lingkup, desainer profesional yang merancang visi, dan kontraktor yang bertugas mewujudkannya. Kontraktor, sebagai pihak yang memikul risiko eksekusi, membutuhkan sebuah peta navigasi yang sangat detail untuk memastikan setiap sen yang dikeluarkan memiliki dampak nyata pada bangunan fisik.

 

Struktur Rincian Kerja: Memecah Raksasa Menjadi Bagian Kecil

Bagaimana mungkin seseorang bisa mengelola pembangunan gedung setinggi 30 lantai tanpa kehilangan arah? Jawabannya terletak pada Work Breakdown Structure (WBS). Secara teoretis, WBS adalah struktur hierarki yang mendefinisikan elemen-elemen pekerjaan secara terstruktur. Bayangkan sebuah puzzle raksasa; WBS adalah teknik untuk memecah gambar besar tersebut menjadi kepingan-kepingan kecil yang mudah dikelola.

Prinsip utama penyusunan WBS adalah tingkat kerincian. Semakin rinci sebuah WBS disusun, semakin tinggi tingkat akurasi biaya dan waktu yang dihasilkan. Tanpa rincian yang memadai, akan ada aktivitas yang terlewatkan—lubang-lubang kecil yang jika dibiarkan akan menenggelamkan seluruh kapal proyek. WBS menjadi landasan berpikir yang memastikan tidak ada pekerjaan galian, pengadaan tiang, hingga penyelesaian permukaan dinding yang tertinggal dalam perhitungan.

 

Bill of Quantity: Bahasa Keseragaman di Tengah Persaingan

Dalam dunia bisnis konstruksi yang kompetitif, Bill of Quantity (BoQ) atau daftar kuantitas menjadi bahasa universal. BoQ bukan hanya alat tagihan kepada pemberi kerja, melainkan instrumen untuk menciptakan penyeragaman. Tanpa standar pengukuran yang jelas, kompetisi antar-kontraktor akan menjadi kacau. Pemerintah melalui Standar Nasional Indonesia (SNI) dan organisasi profesi seperti Indonesian Quantity Surveyors Association (IQSI) telah menetapkan aturan main pengukuran agar terjadi persaingan usaha yang sehat.

Keseragaman ini krusial. Tidak boleh ada kontraktor yang menghitung volume galian dengan satuan meter lari sementara yang lain menggunakan meter kubik. Standar Metode Pengukuran Indonesia memastikan bahwa setiap elemen, mulai dari pekerjaan tanah hingga arsitektur yang rumit, dihitung dengan metodologi yang sama. Hal ini memberikan kemudahan dalam evaluasi dan pengelolaan pekerjaan tambah-kurang (change orders) yang hampir selalu terjadi di lapangan.

 

Seni Pengukuran: Antara Kertas Dimensi dan Realitas Lapangan

Masuk lebih dalam ke aspek teknis, kuantifikasi melibatkan proses pengukuran bersih (net). Setiap dimensi diukur dengan ketelitian hingga dua desimal di belakang koma. Dalam praktik profesional, dikenal adanya kertas dimensi yang terdiri dari kolom-kolom untuk jumlah elemen (timesing), dimensi, kuantitas (squaring), dan deskripsi detail.

Misalnya, dalam menghitung volume beton plat lantai, seorang Quantity Surveyor tidak hanya melihat angka kasar. Ia harus melakukan proses deduksi (pengurangan) jika terdapat lubang atau pintu dalam pasangan bata. Dokumentasi ini bukan sekadar urusan administratif; ia adalah bukti otentik jika terjadi sengketa atau perubahan desain. Angka 671,60 meter persegi untuk pasangan bata harus bisa dilacak asal-usulnya hingga ke kepingan terkecil dimensi pintu yang dikurangkan. Inilah yang kita sebut sebagai akuntabilitas dalam konstruksi.

 

Integrasi Pekerjaan: Lebih dari Sekadar Beton

Sering kali, kesalahan fatal terjadi ketika seorang analis atau praktisi hanya fokus pada elemen utama. Sebagai contoh, pekerjaan pondasi tidak hanya bicara soal beton K300. Ia harus mencakup pekerjaan lantai kerja, pasir urug, hingga galian tanah yang mendampinginya. Secara teknis, volume galian tanah yang dihitung adalah volume bersih, meskipun pada kenyataannya kontraktor membutuhkan ruang kerja tambahan (working space). Selisih antara perhitungan bersih dan realitas lapangan ini biasanya dikompensasi melalui penyesuaian harga satuan, bukan dengan memanipulasi volume dalam BoQ.

Strategi pengembangan BoQ sendiri dapat dilakukan melalui dua pendekatan: elemental (berdasarkan elemen bangunan seperti atap, dinding, jendela) atau disiplin pekerjaan (berdasarkan jenis pekerjaan seperti beton, tanah, pipa). Apapun pendekatan yang dipilih, konsistensi adalah kunci. Ketidakkonsistenan dalam memilih pendekatan hanya akan melahirkan kebingungan di tahap pelaksanaan dan evaluasi.

 

Refleksi Kebijakan: Menuju Industri Konstruksi yang Akuntabel

Kuantifikasi proyek bukan sekadar urusan teknis teknik sipil; ia adalah pilar kebijakan publik untuk memastikan efisiensi pembangunan nasional. Setiap rupiah anggaran negara yang dialokasikan untuk infrastruktur harus dapat dipertanggungjawabkan melalui proses kuantifikasi yang presisi. Standarisasi pengukuran harus terus diperkuat dan disosialisasikan agar tidak ada lagi proyek mangkrak akibat salah perhitungan di tahap awal.

Pada akhirnya, keberhasilan sebuah proyek konstruksi sangat bergantung pada kemampuan kita dalam membedah rincian kecil sebelum batu pertama diletakkan. Dengan WBS yang kuat dan BoQ yang akurat, risiko ketidakpastian dapat ditekan seminimal mungkin. Di tengah ambisi pembangunan yang masif, mari kita kembali pada kejujuran angka dan kedisiplinan dalam mengukur, karena di sanalah letak jantung kepastian sebuah pembangunan.

Dinamika pembangunan infrastruktur di Indonesia kini tengah memasuki babak baru yang lebih pragmatis namun tetap visioner. Di tengah keterbatasan ruang fiskal yang menghimpit Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) maupun Daerah (APBD), pemerintah tidak lagi berdiri sendirian sebagai aktor tunggal penyedia fasilitas publik2222. Muncul sebuah narasi kolaborasi yang dikenal sebagai Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU), sebuah jembatan yang menghubungkan kepentingan publik dengan efisiensi sektor swasta demi mewujudkan pembangunan yang berkualitas dan tepat waktu3333.

 

Filosofi di Balik Keterbatasan: Bukan Sekadar Anggaran

Filosofi dasar yang menggerakkan KPBU bukanlah sekadar mencari dana tambahan karena "kantong" pemerintah yang menipis akibat efisiensi atau pemotongan anggaran4. Lebih dari itu, skema ini merupakan upaya sistematis untuk mendorong partisipasi badan usaha dalam menciptakan iklim investasi yang kondusif berdasarkan prinsip usaha yang sehat5. Dalam konteks ini, usaha yang sehat berarti keuntungan yang diperoleh tetap memadai namun tetap memberikan kemanfaatan nyata bagi pengembangan masyarakat luas6.

Pemerintah menyadari bahwa pembangunan infrastruktur yang tertunda karena keterbatasan biaya akan berdampak langsung pada kesejahteraan rakyat. Oleh karena itu, KPBU hadir untuk memastikan proyek tetap berjalan tanpa menurunkan standar kualitas, justru melalui kerja sama ini, efektivitas dan sasaran ketepatan waktu dapat lebih terjamin8888. Hal ini didukung oleh landasan hukum yang kuat, mulai dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 hingga berbagai peraturan teknis dari Bappenas dan LKPP yang mengatur tata cara pelaksanaan dan pengadaan badan usaha.

 

Membedah Mekanisme: Dari Operasi hingga Konsesi

Dalam praktiknya, KPBU tidak bersifat monolitik. Terdapat spektrum kerja sama yang luas, mulai dari yang paling sederhana hingga yang paling kompleks10. Skema pertama yang sering ditemukan adalah kontrak operasi dan pemeliharaan, di mana badan usaha dipercaya untuk mengelola aset milik pemerintah, seperti instalasi air bersih atau limbah, dalam jangka waktu tertentu tanpa mengubah status kepemilikan aset tersebut.

Namun, lompatan yang lebih besar terjadi ketika sektor swasta ikut terlibat dalam pembiayaan pembangunan12. Dalam skema yang lebih komprehensif, badan usaha bertanggung jawab penuh mulai dari tahap perencanaan, desain, pembiayaan, hingga penyediaan layanan operasi dan pemeliharaan dalam perjanjian jangka panjang13. Salah satu bentuk paling populer adalah konsesi, di mana setelah jangka waktu tertentu—seringkali setelah mencapai titik impas atau break-even point—kepemilikan aset akan dikembalikan sepenuhnya kepada pemerintah.

Inti dari mekanisme ini adalah pembagian risiko15. Tidak semua beban diletakkan di bahu pemerintah; risiko desain, konstruksi, hingga operasional dialokasikan kepada pihak yang paling mampu mengelolanya16. Melalui mekanisme ini, investor mendapatkan kepastian pengembalian investasi melalui pembayaran berkala dari pemerintah atau tarif yang dibayar langsung oleh pengguna layanan.

 

Jejak Sektoral: Sumber Daya Air dan Konektivitas Jalan

Salah satu sektor yang paling merasakan dampak skema ini adalah pengelolaan sumber daya air18. Pembangunan bendungan, seperti proyek Bendungan Merangin di Jambi yang menggunakan metode blended finance, menunjukkan bagaimana dana publik dan swasta dapat dipadukan untuk memitigasi risiko sektor swasta19. Selain untuk penyediaan air baku, proyek-proyek ini juga membuka peluang usaha lain seperti pariwisata dan budidaya ikan yang memberikan nilai tambah ekonomi bagi masyarakat sekitar20.

Tak hanya bendungan, sektor irigasi pun mulai disentuh oleh tangan-tangan inovasi swasta21. Melalui teknologi modern seperti Smart Water Management dan Asset Management System, efisiensi pengairan sawah dapat ditingkatkan secara signifikan, seperti yang terlihat pada proyek irigasi di Ogan Komering Ulu yang melayani belasan ribu hektar sawah22.

Di sisi lain, pembangunan jalan dan jembatan tetap menjadi tulang punggung konektivitas nasional23. KPBU dalam sektor jalan tol telah terbukti mempercepat mobilitas barang dan jasa, yang pada gilirannya mendukung pertumbuhan ekonomi serta mengurangi disparitas harga antar daerah. Proyek strategis seperti JORR Elevated hingga Jembatan Batam-Bintan menjadi bukti nyata bagaimana konsorsium swasta dapat bahu-membahu dengan pemerintah membangun infrastruktur yang membutuhkan biaya investasi sangat mahal.

 

Revitalisasi Permukiman: Air Minum dan Ekonomi Sirkuler Sampah

Kualitas hidup di kawasan permukiman sangat bergantung pada ketersediaan air minum dan pengelolaan sampah yang mumpuni26. Melalui Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM), seperti SPAM Umbulan di Jawa Timur, target akses air minum yang layak dan aman dapat dikejar tanpa harus menunggu ketersediaan anggaran daerah yang seringkali terbatas. Investor swasta merancang dan membangun infrastruktur ini, kemudian mengelolanya dengan tarif layanan yang terukur sesuai kemampuan bayar masyarakat28.

Salah satu isu paling krusial adalah pengelolaan sampah yang kini mulai beralih ke prinsip ekonomi sirkuler. KPBU di bidang persampahan mendorong transformasi sampah menjadi sumber energi alternatif. Melalui teknologi modern, sampah tidak lagi hanya menumpuk di Tempat Pembuangan Akhir (TPA) yang menimbulkan polusi, melainkan diolah menjadi Refuse Derived Fuel (RDF) untuk industri semen atau diubah menjadi energi listrik melalui skema Waste to Energy. Contoh suksesnya terlihat di TPPAS Nambo, Jawa Barat, dan pengelolaan biogas sampah di Manggar, Balikpapan.

 

Tantangan di Lapangan: Audit, Lingkungan, dan Suara Masyarakat

Meskipun menawarkan banyak kelebihan, implementasi KPBU bukan tanpa aral melintang. Salah satu poin kritis yang sering menjadi perdebatan adalah masalah perizinan lingkungan atau AMDAL. Ada pandangan bahwa badan usaha sebaiknya dilibatkan sejak awal dalam pengurusan AMDAL karena mereka cenderung lebih peka terhadap risiko teknis dan protes masyarakat di lapangan. Pihak swasta seringkali memiliki wawasan yang lebih luas mengenai potensi ketidaklayakan sosial yang mungkin luput dari pengamatan pemerintah35.

Selain itu, aspek transparansi menjadi sangat vital. Audit dalam skema KPBU idealnya tidak hanya bersifat post-audit atau dilakukan setelah proyek selesai, melainkan sudah dimulai sejak tahap awal melalui pemantauan dan pengawasan berkala guna memastikan kesepakatan dalam kontrak dijalankan dengan benar36. Komunikasi yang kurang efektif, terutama di tingkat pemerintah daerah, seringkali menjadi tantangan terbesar yang menghambat percepatan layanan kepada masyarakat37.

 

Kesimpulan: Menuju Kesejahteraan Rakyat

Pada akhirnya, keberhasilan KPBU sangat bergantung pada sinergi antara peran pemerintah sebagai regulator dan badan usaha sebagai investor sekaligus pengelola38383838. Masyarakat tidak boleh hanya dipandang sebagai konsumen yang wajib membayar, tetapi juga sebagai komunitas yang perlu dilibatkan dalam proses perencanaan dan pengawasan, terutama pada proyek skala lokal seperti irigasi desa atau air minum perdesaan.

Penyediaan infrastruktur melalui KPBU adalah langkah strategis untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat di tengah keterbatasan finansial. Dengan pemahaman yang mendalam mengenai prinsip dan mekanisme kerja sama ini, seluruh pemangku kepentingan—mulai dari teknisi hingga pengambil kebijakan—dapat memastikan bahwa setiap rupiah yang diinvestasikan oleh swasta benar-benar bertransformasi menjadi manfaat nyata bagi publik.

Di sebuah kawasan industri di pinggiran kota, deru mesin-mesin raksasa tak pernah berhenti berdenyut. Bagi mata awam, ini adalah simbol kemajuan ekonomi. Namun, bagi para pekerja di dalamnya, setiap detik adalah pertaruhan antara produktivitas dan keselamatan. Di sinilah K3 (Keselamatan dan Kesehatan Kerja) atau dalam bahasa global dikenal sebagai HSE (Health, Safety, and Environment), hadir bukan sekadar sebagai aturan formalitas, melainkan sebagai kontrak sosial yang menjaga martabat manusia di tengah mekanisasi.

K3 adalah sebuah ilmu dan metodologi yang dirancang untuk melindungi manusia, fasilitas, hingga lingkungan dari ancaman kecelakaan, penyakit akibat kerja, hingga pencemaran. Dalam dunia manufaktur yang keras, K3 adalah benteng terakhir yang memisahkan antara efisiensi kerja dengan tragedi kemanusiaan.

 

Anatomi Bahaya: Memahami Batas Antara Risiko dan Tragedi

Seringkali terjadi kekeliruan dalam memahami apa itu kecelakaan. Dalam arsitektur kebijakan keselamatan, kita harus mampu membedah perbedaan antara Bahaya (Hazard), Insiden, dan Kecelakaan (Accident). Sebuah beban berat yang tergantung dengan rantai yang nyaris putus adalah sebuah bahaya. Ketika rantai itu benar-benar putus, ia menjadi sebuah insiden. Namun, jika beban tersebut jatuh tepat di atas kepala pekerja hingga menimbulkan luka atau fatality, barulah ia dikategorikan sebagai kecelakaan.

Persoalannya, banyak industri di Indonesia hanya bereaksi saat kecelakaan telah terjadi. Padahal, inti dari kebijakan HSE adalah manajemen risiko sebelum rantai tersebut putus. Hal ini mencakup pengenalan terhadap 5M industri: Man (Manusia), Machine (Mesin), Method (Metode), Material (Bahan), dan Money (Uang). Kelima elemen ini harus terintegrasi dalam satu sistem pengawasan yang ketat agar tidak ada celah bagi malapetaka.

 

Hierarki Pengendalian: Mengapa APD Bukan Solusi Utama?

Ada kecenderungan salah kaprah di mana perusahaan merasa sudah "aman" hanya dengan membagikan helm dan sepatu keselamatan kepada pekerja. Padahal, dalam Hierarki Pengendalian Risiko, Alat Pelindung Diri (APD) berada di urutan paling buncit atau tingkat efektivitas terendah.

Strategi yang jauh lebih mumpuni adalah Eliminasi, yaitu menghilangkan sumber bahaya sepenuhnya. Jika tidak memungkinkan, langkah berikutnya adalah Substitusi, seperti mengganti bahan kimia beracun dengan yang lebih aman. Selanjutnya adalah Rekayasa Teknik, misalnya memasang pelindung pada mesin yang berputar atau memasang sensor otomatis. Langkah keempat adalah Administrasi, melalui prosedur kerja yang ketat dan pelatihan berkala. Baru setelah semua langkah tersebut dilakukan, APD digunakan sebagai pelindung tambahan. Bergantung hanya pada APD tanpa melakukan eliminasi bahaya sama saja dengan mengirim prajurit ke medan perang hanya dengan rompi tanpa strategi tempur yang jelas.

 

Belajar dari Tragedi: Bedah Kasus Forklift dan Tekanan Manajemen

Investigasi mendalam terhadap kecelakaan industri seringkali mengungkap fakta pahit: kesalahan manusia (human error) biasanya hanyalah puncak gunung es dari kegagalan sistem manajemen. Mari kita bedah kasus klasik di gudang-gudang logistik, di mana seorang pekerja tertabrak forklift.

Secara kasat mata, operator forklift mungkin dianggap lalai. Namun, melalui analisis 5W (Root Cause Analysis), kita akan menemukan akar masalah yang lebih dalam. Mengapa operator tersebut tidak melihat ada orang di depannya? Ternyata karena beban yang dibawa terlalu tinggi hingga menutupi pandangan. Mengapa dia membawa beban setinggi itu? Karena ada perintah dari atasan untuk menyelesaikan pengiriman secepat mungkin. Mengapa atasan memaksa? Karena sistem target perusahaan yang tidak realistis mengabaikan protokol keselamatan demi mengejar profit.

Dalam konteks ini, petugas K3 harus memiliki keberanian untuk menjadi auditor internal yang fair, bukan sekadar mencari "kambing hitam" dari kalangan buruh, melainkan berani menyoroti kebijakan manajerial yang timpang.

 

Labirin Regulasi: Dari SMK3 hingga Standar Global

Indonesia telah mematok standar keselamatan melalui Sistem Manajemen K3 (SMK3) yang diatur dalam Peraturan Pemerintah. Di kancah internasional, industri kita juga mulai mengadopsi ISO 45001 untuk keselamatan kerja dan ISO 14001 untuk lingkungan.

Namun, penerapan standar ini bukan tanpa tantangan. Sektor-sektor dengan risiko tinggi seperti Minyak dan Gas (Oil & Gas), Petrokimia, dan Pertambangan biasanya memiliki kepatuhan yang jauh lebih ketat dibandingkan industri menengah-kecil. Seringkali, kendala biaya dan kurangnya dukungan dari pemilik perusahaan membuat departemen K3 seolah berjalan sendirian tanpa anggaran yang memadai. Padahal, kebijakan yang sehat seharusnya melihat biaya K3 sebagai investasi jangka panjang untuk mencegah kerugian yang lebih besar akibat klaim asuransi, kerusakan fasilitas, hingga sanksi hukum dari pemerintah.

 

Budaya 5R dan Etika Lingkungan: Melampaui Pagar Pabrik

Kebijakan HSE yang paripurna tidak hanya berhenti pada keselamatan fisik pekerja, tetapi juga mencakup kesehatan lingkungan sekitar. Kita tidak bisa menutup mata terhadap kasus pencemaran sungai oleh limbah industri. Industri yang sehat harus memiliki AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) yang dijalankan dengan jujur, bukan sekadar laporan di atas kertas.

Di dalam area kerja sendiri, disiplin dimulai dari hal kecil: 5R (Ringkas, Rapi, Resik, Rawat, Rajin). Tempat kerja yang berantakan, kabel yang menjuntai tak beraturan, dan tumpahan minyak yang dibiarkan adalah benih-benih kecelakaan. Housekeeping yang baik adalah cermin dari mentalitas keselamatan sebuah organisasi. Jika merawat kebersihan saja gagal, bagaimana mungkin sebuah industri bisa merawat nyawa manusia?

 

Refleksi Akhir: Menuju Industri yang Manusiawi

Pada akhirnya, K3 adalah tentang peradaban. Sebuah bangsa yang maju bukan hanya dihitung dari berapa banyak pabrik yang berdiri, melainkan dari seberapa aman rakyatnya bekerja di dalam pabrik tersebut. Organisasi K3 seperti P2K3 (Panitia Pembina Keselamatan dan Kesehatan Kerja) harus diisi oleh personil yang memiliki kompetensi teknis sekaligus integritas moral.

Pemerintah melalui Dinas Tenaga Kerja dan Lingkungan Hidup harus lebih proaktif dalam melakukan inspeksi berkala. Tidak boleh ada ruang bagi industri "nakal" yang mengabaikan prosedur keselamatan hanya demi menekan biaya operasional. Karena pada setiap deru mesin yang berputar, ada harapan keluarga yang menanti kepulangan selamat sang pekerja di rumah.

Mengapa Temuan Ini Penting untuk Kebijakan?

Penelitian tesis Aberham Tayachew (2013) mengungkap kondisi nyata pengelolaan sampah padat di kota Debre Markos, Ethiopia—yang mencerminkan tantangan umum kota-kota berkembang, termasuk di Indonesia. Studi ini menemukan bahwa sistem pengelolaan sampah perkotaan menghadapi permasalahan serius seperti:

• kurangnya fasilitas pengumpulan,

• metode pembuangan yang tidak aman,

• minimnya partisipasi masyarakat,

• lemahnya regulasi dan pengawasan pemerintah,

• rendahnya kapasitas teknis dan finansial daerah.

Temuan ini sangat penting bagi kebijakan karena menunjukkan bahwa pengelolaan sampah bukan hanya masalah teknis, tetapi isu kesehatan publik, lingkungan, dan tata kelola kota. Mengabaikan aspek ini dapat menimbulkan risiko besar seperti penyebaran penyakit, pencemaran tanah dan air, serta penurunan kualitas hidup masyarakat.

Dalam konteks kebijakan perkotaan, penelitian ini menegaskan perlunya transformasi sistemik: mulai dari perencanaan kota, edukasi masyarakat, hingga perbaikan infrastruktur dan pendanaan jangka panjang.

Implementasi di Lapangan: Dampak, Hambatan, dan Peluang

Dampak Pengelolaan Sampah yang Tidak Optimal Penelitian mencatat beberapa dampak nyata:

• Pencemaran lingkungan akibat pembuangan sampah di lahan terbuka (open dumping).

• Penyebaran penyakit seperti diare, infeksi kulit, dan penyakit pernapasan.

• Sistem drainase tersumbat, menyebabkan banjir musiman.

• Kualitas hidup warga menurun, terutama di wilayah padat penduduk.

• Meningkatnya biaya kesehatan masyarakat sebagai konsekuensi dari sanitasi buruk.

Studi ini memperlihatkan urgensi intervensi kebijakan secara sistemik.

Hambatan Implementasi Menurut tesis tersebut, hambatan terbesar meliputi:

• Kurangnya fasilitas pengangkutan dan pengumpulan sampah (Kendaraan tidak memadai, jadwal tidak jelas, dan rute tidak efisien).

• Minimnya pendanaan untuk pengelolaan sampah (Pemerintah lokal banyak bergantung pada anggaran kecil yang tidak stabil).

• Keterbatasan tenaga ahli dan kapasitas teknis.

• Sistem hukum dan regulasi tidak ditegakkan.

• Kurangnya kesadaran masyarakat (Warga sering membakar atau membuang sampah sembarangan).

Peluang Implementasi Meskipun banyak hambatan, penelitian menunjukkan peluang signifikan:

• Partisipasi masyarakat dapat ditingkatkan melalui edukasi dan sistem insentif.

• Pemilahan sampah di sumber untuk mendukung daur ulang dan pengurangan volume sampah.

• Kemitraan pemerintah–swasta (PPP) untuk pengelolaan tempat pembuangan akhir (TPA).

• Program ekonomi sirkular seperti komposting dan daur ulang plastik.

• Pendekatan berbasis teknologi untuk tracking sampah dan rute pengangkutan.

5 Rekomendasi Kebijakan Praktis

1. Membangun Sistem Pengumpulan dan Pengangkutan Sampah yang Modern Perlu investasi pada kendaraan, rute cerdas, dan penjadwalan berbasis data.

2. Mewajibkan Pemilahan Sampah di Sumber (Rumah Tangga, Pasar, Perkantoran) Kebijakan ini mendukung daur ulang dan mengurangi beban TPA. Business with Social Impact.

3. Meningkatkan Anggaran dan Pembiayaan Berkelanjutan Skema tarif layanan kebersihan progresif atau retribusi berbasis volume dapat dipertimbangkan.

4. Penegakan Hukum Lingkungan Sanksi tegas diperlukan untuk memperbaiki perilaku masyarakat dan bisnis.

5. Pemberdayaan Masyarakat dan Edukasi Publik Melibatkan komunitas lokal, sekolah, dan tokoh masyarakat dalam program kebersihan. Manajemen Konstruksi dan Infrastruktur.

Kritik terhadap Potensi Kegagalan Kebijakan

Kebijakan pengelolaan sampah dapat gagal apabila:

• Pemerintah terlalu fokus pada infrastruktur fisik tanpa edukasi perilaku.

• Tidak ada pendanaan jangka panjang, sehingga inisiatif berhenti di tengah jalan.

• Regulasi hanya formalitas tanpa pengawasan lapangan.

• Pemangku kepentingan (masyarakat, industri, pemerintah) tidak disinergikan.

• Infrastruktur TPA tidak dikelola sesuai standar kesehatan & lingkungan.

Jika kegagalan ini terjadi, kota akan terus mengalami siklus pencemaran dan masalah kesehatan tanpa penyelesaian sistematis.

Penutup

Penelitian Aberham Tayachew (2013) memberikan gambaran komprehensif tentang tantangan pengelolaan sampah padat di kota berkembang. Temuan ini sangat relevan bagi Indonesia, di mana urbanisasi cepat menciptakan tekanan besar terhadap sistem sanitasi dan pengelolaan sampah.

Dengan kebijakan yang berfokus pada tata kelola, edukasi masyarakat, infrastruktur modern, dan pembiayaan berkelanjutan, kota-kota dapat mengubah pengelolaan sampah dari masalah kronis menjadi sistem yang sehat, efisien, dan berkelanjutan.

Sumber

Tayachew, A. (2013).

Assessment of Solid Waste Management Practices and Challenges in Debre Markos Town, Ethiopia. 

Mengapa Temuan Ini Penting untuk Kebijakan?

Penelitian dalam dokumen ini menegaskan bahwa pembangunan infrastruktur jalan tidak hanya berfungsi sebagai sarana transportasi, tetapi juga sebagai penggerak pembangunan sosial ekonomi jangka panjang. Jalan yang memadai meningkatkan konektivitas antara wilayah pedesaan dan perkotaan, memperluas akses terhadap pasar, pendidikan, kesehatan, dan layanan publik lainnya.

Temuan ini penting bagi negara berkembang seperti Indonesia, yang masih menghadapi ketimpangan wilayah dan tingginya biaya logistik. Infrastruktur jalan dapat memicu pertumbuhan ekonomi lokal, membuka lapangan kerja, dan memperkuat integrasi sosial. Oleh karena itu, kebijakan pembangunan jalan harus mempertimbangkan dampak sosial-ekonomi secara menyeluruh, bukan hanya sisi teknis konstruksinya.

Pelatihan seperti Kursus Evaluasi Dampak Sosial dan Ekonomi Infrastruktur Publik di Diklatkerja dapat membantu pemerintah merancang kebijakan berbasis bukti yang lebih inklusif dan berkelanjutan. Big Data Analytics: Data Visualization and Data Science.

Implementasi di Lapangan: Dampak, Hambatan, dan Peluang

Dampak Positif Penelitian menunjukkan berbagai dampak nyata pembangunan jalan:

• Peningkatan mobilitas masyarakat, terutama kelompok rentan seperti perempuan, pelajar, dan lansia.

• Pertumbuhan ekonomi lokal, karena biaya distribusi menurun dan akses pasar meningkat.

• Munculnya aktivitas ekonomi baru, termasuk UKM di sepanjang jalur transportasi.

• Peningkatan akses layanan dasar, yang memperbaiki kualitas hidup masyarakat pedesaan.

Hambatan Utama Meskipun dampaknya besar, terdapat beberapa tantangan:

• Keterbatasan dana pemeliharaan yang menyebabkan jalan cepat rusak.

• Perencanaan tidak berbasis data, sehingga pembangunan tidak selalu sesuai prioritas.

• Kurangnya partisipasi masyarakat dalam proses pembangunan.

• Kesenjangan infrastruktur antarwilayah, terutama antara pusat kota dan daerah terpencil.

Peluang Implementasi Namun peluang yang dapat dioptimalkan sangat besar:

• Integrasi pembangunan jalan dengan kawasan ekonomi dan pusat produksi lokal.

• Pemanfaatan teknologi GIS dan remote sensing untuk monitoring kondisi jalan.

• Peningkatan kemitraan pemerintah–swasta (PPP) untuk pendanaan jangka panjang.

5 Rekomendasi Kebijakan Praktis

1. Prioritaskan Pembangunan Jalan Pada Wilayah Berdaya Ungkit Tinggi Fokus pada jalur yang menghubungkan sentra produksi, pasar, dan kawasan ekonomi strategis.

2. Wajibkan Analisis Sosial-Ekonomi Sebelum dan Sesudah Pembangunan Evaluasi berbasis data penting untuk mengukur manfaat riil bagi masyarakat.

3. Perkuat Pendanaan Pemeliharaan Jalan Sediakan skema pendanaan khusus serta libatkan masyarakat lokal dalam perawatan rutin.

4. Gunakan Teknologi Monitoring Infrastruktur Pemanfaatan drone, GIS, dan sistem dashboard dapat meningkatkan akurasi pengawasan.

5. Tingkatkan Partisipasi Masyarakat Libatkan warga dalam perencanaan, konsultasi publik, dan evaluasi proyek untuk meningkatkan transparansi dan keberlanjutan. Manajemen Konstruksi dan Infrastruktur.

Kritik terhadap Potensi Kegagalan Kebijakan

Kebijakan pembangunan jalan berisiko gagal jika hanya berorientasi pada pembangunan fisik tanpa memperhatikan aspek sosial dan keberlanjutan. Risiko utama meliputi:

• Jalan dibangun tetapi tidak dimanfaatkan optimal karena kurang relevan dengan kebutuhan masyarakat.

• Infrastruktur cepat rusak karena minim pemeliharaan.

• Dampak sosial negatif seperti gentrifikasi dan ketimpangan akses.

• Kegagalan koordinasi antarinstansi sehingga kebijakan tidak terintegrasi.

Tanpa evaluasi yang kuat dan pendekatan partisipatif, infrastruktur dapat menjadi beban anggaran jangka panjang.

Penutup

Pembangunan jalan merupakan fondasi penting bagi transformasi ekonomi dan sosial. Penelitian dalam dokumen ini menegaskan bahwa jalan yang direncanakan secara strategis dan dikelola secara berkelanjutan mampu mengurangi kemiskinan, memperkuat keterhubungan wilayah, dan mendorong pertumbuhan ekonomi yang inklusif.

Indonesia dapat memaksimalkan manfaat pembangunan jalan melalui kebijakan berbasis bukti, tata kelola yang transparan, serta peningkatan kapasitas SDM melalui pelatihan teknis dan manajerial.

Sumber

Transport Infrastructure and Social-Economic Development

Executive Summary: Imperatif Tata Kelola Adaptif

Regulasi merupakan instrumen fundamental dalam menciptakan tata kelola yang baik, termasuk dalam konteks pengaturan kawasan perumahan demi mencapai tujuan pembangunan berkelanjutan.¹ Namun, hasil kajian mendalam menunjukkan bahwa kerangka regulasi kawasan perumahan di Indonesia—baik di tingkat pusat maupun daerah—secara sistematis gagal untuk mengadaptasi isu keberlanjutan secara komprehensif. Kegagalan ini, yang dikategorikan sebagai regulasi maladaptif, didorong oleh inersia institusional dan kecenderungan kebijakan yang lebih memprioritaskan pembangunan fisik dan infrastruktur daripada dimensi sosial, ekonomi, dan tata kelola holistik yang diperlukan untuk ketahanan kota.¹

Tesis sentral laporan ini menyatakan bahwa instrumen kebijakan formal, meskipun mengacu pada komitmen global seperti Agenda Urban Baru dan visi nasional Bappenas, mendefinisikan keberlanjutan secara sempit. Keberlanjutan dalam regulasi yang berlaku seringkali diartikan sebatas kontinuitas fisik atau kepatuhan infrastruktur (Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum/P-S-U), sehingga mengabaikan integrasi dan penegakan kriteria sosial, ekonomi, dan tata kelola yang bersifat lebih substantif.¹ Hal ini menciptakan kebijakan yang hanya berfokus pada input fisik (berapa banyak rumah dibangun dan P-S-U diserahkan) alih-alih output keberlanjutan yang nyata (pengurangan segregasi, ketahanan lingkungan).

Kota Tangerang Selatan (Tangsel) dijadikan studi kasus yang relevan untuk mengilustrasikan dampak empiris dari maladaptivitas regulasi ini. Sebagai wilayah penyangga (suburban) dengan pertumbuhan real estate yang sangat pesat, Tangsel menunjukkan konsekuensi mendalam dari kebijakan yang tidak adaptif: urbanisasi yang tidak terkendali (urban sprawl), segregasi spasial yang kian parah, dan peningkatan kerentanan terhadap bahaya lingkungan dan ketegangan sosial.¹ Data menunjukkan konversi lahan pertanian yang signifikan dan masalah tumpang tindih kewenangan, yang mengakibatkan kegagalan integrasi sarana/prasarana yang optimal.²

Berdasarkan analisis ini, laporan merekomendasikan revisi segera terhadap regulasi primer dan turunannya. Reformasi harus bertujuan untuk memformalkan kerangka keberlanjutan empat pilar yang komprehensif, menggeser paradigma kebijakan dari kepatuhan input ke tata kelola berbasis hasil (outcomes-based governance), dan menerapkan mekanisme sertifikasi yang didorong secara empiris di tingkat lokal—sebuah standar yang disesuaikan dengan realitas Indonesia, seperti standar Komunitas Hijau (Green Community) yang adaptif.

 

Landasan Konseptual dan Kebijakan Kawasan Perumahan Berkelanjutan (KPB)

Pembangunan kawasan perumahan berkelanjutan (KPB) telah menjadi diskursus global yang berakar pada pengakuan bahwa perumahan bukan sekadar kebutuhan dasar, tetapi juga instrumen kebijakan publik yang memengaruhi pengembangan wilayah perkotaan dan berpotensi besar dalam mendukung pembangunan berkelanjutan secara keseluruhan.¹

Mandat Global dan Keterikatan Nasional

Pergeseran konseptual pembangunan berkelanjutan telah membawa isu ini dari fokus lingkungan makro ke lingkup regional (pedesaan dan perkotaan) dan bahkan lokal.¹ Para ilmuwan menilai bahwa untuk mencapai keberlanjutan di tingkat makro, diperlukan konsep yang kuat di tingkat regional dan lokal.¹ Hal ini memerlukan kepemimpinan yang kuat, kebijakan publik yang efektif, dan kehadiran elemen institusional yang solid (disebut regional milieu), meliputi modal sosial, loyalitas, dan organisasi pembelajaran.

Agenda Urban Baru (Habitat III, 2016)

Konsep mengenai pentingnya keberlanjutan kawasan perumahan selaras dengan Agenda Urban Baru (New Urban Agenda) yang dideklarasikan pada Konferensi Habitat III PBB tahun 2016.¹ Agenda ini mengakui bahwa perumahan yang berkelanjutan dapat memaksimalkan efisiensi ekonomi, mendorong keragaman sosial, variasi penggunaan lahan (mixed land use), dan pada akhirnya mendorong keseimbangan lingkungan.¹ Pengakuan ini menuntut adaptasi kebijakan di setiap negara untuk merespons perubahan sosial, ekonomi, budaya, lingkungan, dan politik, terutama bagi masyarakat yang tinggal di kawasan perkotaan/suburban.¹

Visi Nasional Indonesia (Bappenas 2015)

Indonesia melalui Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) pada tahun 2015 telah mengadopsi agenda pembangunan perkotaan baru.¹ Visi baru ini mencakup komitmen bahwa kota harus layak huni (livable), kompetitif, hijau lingkungan (environmentally green), berketahanan (resilience), dan mempromosikan identitas urban lokal (loksal).¹

Visi tersebut didasarkan pada dua prinsip utama:

1. Akses yang setara terhadap infrastruktur fisik dan sosial serta perumahan yang terjangkau.
2. Keberlanjutan lingkungan melalui promosi energi bersih.¹

Meskipun terdapat adopsi visi ini, isu keberlanjutan kawasan perumahan di Indonesia secara umum belum mendapatkan perhatian serius, terutama dari aspek kebijakannya.¹

Definisi Empat Pilar KPB Komprehensif

Keberlanjutan pembangunan merupakan tantangan baru bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan kebijakan yang mendukungnya.¹ Keberlanjutan secara teoritis mencakup tiga masalah terkait: modal alam yang semakin kritis, sifat sumber daya alam yang tidak dapat diubah (irreversible), dan nilai sumber daya alam itu sendiri.¹ Dalam konteks kawasan perumahan, konsensus akademik menetapkan empat dimensi yang tidak dapat dinegosiasikan:

1. Dimensi Lingkungan: Perumahan memiliki dampak signifikan terhadap lingkungan, terutama melalui desain, pengelolaan sampah, dan penggunaan energi/sumber daya alam (kayu, listrik, dll.).¹ Di tingkat regional, masalah ini mencakup isu perumahan, transportasi, dan lingkungan itu sendiri.¹
2. Dimensi Sosial: Pembangunan kawasan perumahan sering kali mengubah strategi mata pencaharian, menstimulasi ketegangan sosial, menekan modal sosial, meminggirkan kelompok minoritas, dan menciptakan segregasi perumahan serta eksklusivitas kelas.¹
3. Dimensi Ekonomi: KPB harus mampu memanfaatkan aglomerasi ekonomi sebagai mesin pertumbuhan sambil memitigasi ketidakseimbangan ekonomi dan pendapatan.¹
4. Dimensi Tata Kelola (Governance): Tata kelola berfungsi sebagai pondasi yang menopang ketiga dimensi lainnya.¹ Tata kelola yang baik memastikan perencanaan dan pembangunan yang adil bagi semua, serta memprioritaskan urbanisasi inklusif.¹

Tolok Ukur Internasional untuk Kebijakan Adaptif

Beberapa negara telah menerapkan kebijakan berbasis kriteria holistik yang melampaui standar fisik sederhana untuk memastikan KPB yang sesungguhnya.

Prinsip Australia

Di Australia, prinsip-prinsip untuk menilai keberlanjutan kawasan perumahan telah disusun, meliputi: (1) melindungi warisan, (2) memperkuat fitur budaya, (3) meningkatkan ruang publik, (4) memperluas ruang terbuka, (5) mengintegrasikan pembangunan berkelanjutan, (6) menyediakan infrastruktur berkelanjutan, dan (7) memastikan perencanaan dan pembangunan yang adil bagi semua.¹

Model Green Star Communities (GSC) Australia

Model Green Star Communities (GSC) Versi 2 yang dikembangkan oleh Green Building Council of Australia (GBCA) berfungsi sebagai tolok ukur penting untuk tata kelola berbasis hasil.⁴ GSC dirancang untuk pengembangan skala kawasan (precinct), lingkungan (neighbourhood), atau komunitas.⁴

GSC v2 menetapkan standar baru untuk menciptakan komunitas yang sehat, rendah karbon, dan bersemangat, dengan fokus pada solusi praktis di dunia nyata.⁴ GSC v2 terstruktur di sekitar delapan kategori holistik, dengan hasil yang diprioritaskan meliputi: Ruang publik dan fasilitas lokal, Transportasi berkelanjutan dan kemampuan jalan kaki (walkability), Pengelolaan air terintegrasi, serta Koneksi dan ketahanan komunitas.⁴

Model ini mengungkapkan celah kritis dalam regulasi Indonesia. GSC menekankan pada sertifikasi berdasarkan hasil yang telah diserahkan atau terbukti terjadi (delivered outcomes) dan bukan sekadar komitmen masa depan atau kepatuhan input.⁴ Selain itu, GSC v2 menggunakan ilmu iklim terbaru untuk memastikan kawasan dapat beradaptasi dan bertahan dalam dunia yang berubah, menunjukkan fokus pada ketahanan iklim, yang belum terintegrasi kuat dalam kerangka regulasi Indonesia saat ini.⁴

 

Analisis Maladaptivitas Regulasi Pemerintah Pusat (Kebijakan Tingkat 1)

Meskipun ada upaya penelitian empiris skala kecil mengenai keberlanjutan permukiman, dan adanya konsepsi yang dirancang oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), isu KPB belum mendapat perhatian serius di tingkat kebijakan formal.¹ Telaah regulasi menunjukkan adanya ambiguitas dan bias definisi yang membuat kebijakan pusat menjadi maladaptif terhadap tantangan keberlanjutan multidimensi.

 

Ambiguitas Hukum Dasar dan Defisiensi Definisi

Regulasi utama di era Reformasi, seperti Undang-Undang (UU) No. 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan turunannya, secara eksplisit mencantumkan istilah keberlanjutan, namun interpretasi operasionalnya terbukti sangat terbatas.¹

Bias Kepatuhan Spasial (UU No. 26/2007)

UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang menyatakan bahwa pemanfaatan ruang dilaksanakan sesuai standar minimum pelayanan bidang spasial, standar kualitas lingkungan, dan daya dukung sumber daya lingkungan.¹ Meskipun penting, fokus keberlanjutan dalam UU ini adalah pada standar kualitas lingkungan yang disesuaikan dengan jenis penggunaan ruang (misalnya, perumahan berbeda dari industri).¹ Pendekatan ini bersifat statis dan berbasis kepatuhan terhadap standar teknis yang ditentukan, bukan kerangka yang secara dinamis dan terintegrasi menuntut mitigasi dampak sosial-ekonomi dari pembangunan.

Tautologi Regulasi: Keberlanjutan sebagai Kontinuitas (UU No. 1/2011)

UU No. 1/2011 menyebutkan kata "keberlanjutan" sebanyak tiga kali.¹ Keberlanjutan dan kontinuitas dalam pasal 2 UU ini dijelaskan sebagai landasan untuk melakukan penyediaan perumahan dan kawasan permukiman dengan mengamati kondisi lingkungan dan beradaptasi dengan kebutuhan yang terus meningkat seiring laju pertumbuhan penduduk, yang sifatnya harus serasi dan seimbang bagi generasi sekarang dan yang akan datang.¹

Terdapat masalah mendasar dalam interpretasi ini: Penyetaraan "keberlanjutan" dengan "kontinuitas" adalah bentuk maladaptasi definisi. Interpretasi hukum ini memastikan bahwa pasokan fisik perumahan (kontinuitas) terjamin, tetapi gagal untuk secara eksplisit dan wajib mengatur mekanisme mitigasi eksternalitas negatif sosial dan ekonomi yang dihasilkan oleh proses pembangunan itu sendiri, seperti segregasi, ketegangan sosial, atau gentrifikasi.¹ Dengan demikian, kerangka hukum pusat memprioritaskan stabilitas pasokan di atas hasil yang adil dan merata (equitable outcome).

Fokus Tata Kelola Administratif (PP No. 14/2016)

Peraturan Pemerintah (PP) No. 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman menggunakan istilah "keberlanjutan" hanya dalam Pasal 52, dengan tema "keserasian kelayakan hidup manusia dengan lingkungan".¹ PP ini mengatur tata kelola perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan struktur negara (pusat, provinsi, kabupaten/kota), yang aspeknya mencakup perencanaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan.¹

Fokus PP ini adalah pada struktur administratif dan proses kendali, yang belum menyentuh kedalaman institusional substantif (seperti modal sosial atau kapasitas adaptif) yang diperlukan untuk mewujudkan pembangunan regional berkelanjutan yang sesungguhnya.¹

Kegagalan Formalisasi Kriteria Holistik

Poin kegagalan kebijakan pusat yang paling menonjol adalah ketidakmampuan untuk memformalkan kriteria keberlanjutan yang komprehensif.

Konsepsi PUPR 2014 yang Tidak Terwujud

Pada tahun 2014, Kementerian PUPR telah merancang konsepsi permukiman perkotaan berkelanjutan. Kriteria yang dibangun mencakup aspek sosial, ekonomi, dan lingkungan, di mana tata kelola dijadikan sebagai pondasinya.¹

Konsepsi ini, yang sejalan sepenuhnya dengan konsensus global dan tujuan Bappenas, menunjukkan bahwa kementerian secara keilmuan memahami kerangka holistik yang diperlukan. Namun, terdapat kegagalan institusional yang signifikan: konsepsi ini belum terwujud menjadi regulasi yang lebih formal.¹ Kegagalan formalisasi ini menunjukkan adanya resistensi institusional atau politik yang kuat di dalam aparat kebijakan pusat terhadap pengadopsian metrik keberlanjutan yang komprehensif dan terukur, terutama yang melampaui persyaratan fisik yang mudah dipenuhi.

Bias Eksklusif terhadap Infrastruktur Fisik

Hasil telaah peraturan teknis yang dikeluarkan oleh Kementerian PUPR mengkonfirmasi bias yang kuat terhadap aspek fisik ¹:

1. Peraturan Menteri PUPR No. 05/PRT/M/2015: Fokus pada Pelaksanaan Konstruksi Berkelanjutan. Regulasi ini menyebutkan 12 prinsip keberlanjutan tetapi secara spesifik mengatur infrastruktur fisik kawasan permukiman.
2. Peraturan Menteri PUPR No. 02/PRT/M/2015: Fokus pada Green Building, yang definisinya mengutamakan kinerja terukur dalam penghematan energi, air, dan sumber daya lainnya.¹
3. Peraturan Menteri PUPR No. 07/2013: Mengenai Perumahan Berimbang, yang mendefinisikan "berimbang" dalam komposisi fisik (rumah tunggal dan rumah deret antara rumah sederhana, menengah, dan mewah, atau campuran rumah tapak dan rumah susun).¹

Kesimpulan dari telaah regulasi spesifik ini adalah bahwa operasionalisasi kebijakan secara eksklusif terpaku pada persyaratan teknis, fisik, dan kuantitatif. Regulasi-regulasi ini secara efektif mengabaikan kriteria tata kelola, sosial, dan ekonomi yang non-fisik, yang sebenarnya sangat penting untuk mengatasi eksternalitas negatif (segregasi, ketidaksetaraan) yang muncul di lapangan.¹

 

Maladaptivitas Kebijakan di Tingkat Lokal: Kasus Kota Tangerang Selatan

Dalam konteks desentralisasi, urusan perumahan menjadi salah satu subjek kewenangan pemerintah daerah.¹ Pemerintah daerah dituntut untuk lebih cepat dan adaptif dalam merespons perubahan sosial, ekonomi, budaya, dan politik.¹ Studi kasus Kota Tangerang Selatan (Tangsel) menunjukkan bahwa otonomi daerah belum digunakan untuk menciptakan regulasi yang adaptif, melainkan menjadi cermin regulasi pusat yang juga bias infrastruktur.

Konteks Pembangunan Suburban yang Intensif

Kota Tangsel, yang dibentuk pada tahun 2008 ¹, mengalami tekanan pembangunan pemukiman yang sangat tinggi. Data menunjukkan bahwa 61.79% dari total luas lahan kota ($147,19\, \text{km}^{2}$) digunakan untuk perumahan/permukiman.¹ Kota ini mencatat adanya 839 kawasan perumahan dengan beragam tipe dan fasilitas.¹

Sektor real estate di Tangsel merupakan motor ekonomi yang signifikan, menyumbang 17.5% terhadap PDRB kota (2016), menjadikannya kontributor terbesar kedua setelah sektor perdagangan.¹ Tren pertumbuhan positif ini didukung oleh lonjakan transaksi lahan/rumah, di mana Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) rata-rata mengalami pertumbuhan 38.7% antara tahun 2011-2014.¹

Meskipun aktivitas ekonomi tinggi, perkembangan yang tidak diimbangi regulasi adaptif telah memicu tren negatif empiris. Urban sprawl yang tidak terkendali menjadi isu utama.² Pembangunan kota baru sering kali hanya memindahkan masalah dari kota besar ke pinggiran, termasuk masalah lingkungan.² Kurangnya pengendalian urban sprawl, integrasi sarana/prasarana yang suboptimal, dan tumpang tindih kewenangan antara pemerintah daerah dan pengembang adalah faktor yang mendorong kerentanan kota.² Analisis menunjukkan peningkatan alih fungsi lahan menjadi permukiman yang berdampak pada timbulnya urban sprawl di Tangsel.³

 

Telaah Regulasi Lokal dan Interpretasi yang Sempit

Pemerintah Kota Tangsel telah mengeluarkan sejumlah regulasi terkait kawasan perumahan. Namun, regulasi-regulasi ini cenderung mengulang kegagalan adaptasi yang sama dengan regulasi pusat.¹

Cermin Regulasi Pusat

Peraturan Daerah (Perda) Kota Tangsel No. 3/2014 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Permukiman, mirip dengan UU No. 1/2011, juga memuat tiga kata "keberlanjutan".¹ Konsekuensinya, regulasi turunan ini gagal mengantisipasi perubahan sosial, ekonomi, dan lingkungan yang terjadi.¹

Keberlanjutan dalam konteks Perda Tangsel No. 3/2014, dan peraturan di bawahnya (seperti Peraturan Walikota No. 16/2015), secara spesifik diartikan sebagai prinsip yang terkait dengan penyerahan infrastruktur, fasilitas, dan utilitas (P-S-U) kepada pemerintah daerah, guna menjamin keberadaan P-S-U tersebut sesuai fungsi dan alokasi.¹

Peraturan yang lebih baru, seperti Perda Kota Tangerang Selatan No. 6 Tahun 2023 tentang Penyelenggaraan Perumahan, tetap berfokus pada kerangka operasional dan penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU).⁶ Perda ini mengatur penyelenggaraan perumahan (perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian) untuk menjamin hak warga atas rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.⁶ Meskipun penting, fokus penyerahan PSU menunjukkan bahwa kebijakan masih berkutat pada aspek fisik/operasional.

Kegagalan Multiplier Desentralisasi

Otonomi daerah seharusnya digunakan untuk merespons kondisi lokal yang unik, tetapi dalam kasus Tangsel, struktur kebijakan lokal hanya menjadi cermin regulasi pusat yang bias infrastruktur. Otonomi digunakan untuk memperlancar kepatuhan terkait P-S-U, namun gagal untuk memaksakan standar yang lebih ketat mengenai perlindungan ekologis (mengelola konversi lahan pertanian) atau penegakan penggunaan lahan campuran (mixed-use) untuk melawan sprawl.²

Kegagalan tata kelola ini berujung pada kegagalan institusional secara keseluruhan.¹ Pemerintah Tangsel mengeluarkan Keputusan Walikota No. 663/Kep. 131-Huk/2017 tentang Lokasi Kawasan Kumuh sebagai bentuk pencegahan, namun tanpa kerangka keberlanjutan holistik, upaya ini rentan hanya menjadi intervensi fisik reaktif.¹

 

Konsekuensi Empiris: Dimensi Keberlanjutan yang Tidak Tertangani

Fokus regulasi yang sempit pada infrastruktur dan kepatuhan fisik di Indonesia telah menghasilkan konsekuensi yang signifikan di lapangan, terutama di kawasan suburban yang berkembang pesat seperti Tangsel.

Segregasi Sosial dan Ketidaksetaraan Ekonomi (Pilar Sosial/Ekonomi yang Hilang)

Pembangunan perumahan di kawasan suburban seringkali menjadi katalisator bagi eksternalitas sosial negatif. Pengembangan ini menghasilkan ketegangan sosial, yang dipicu oleh tekanan terhadap modal sosial, peminggiran kelompok minoritas, dan penciptaan ketidakseimbangan ekonomi dan pendapatan.¹ Fenomena ini berujung pada segregasi perumahan dan eksklusivitas kelas.¹

Kegagalan kebijakan pusat dan daerah dalam mengontrol dimensi sosial dan ekonomi secara memadai menghasilkan dinamika eksklusi. Pembangunan komersial yang intensif di Tangsel mendorong fenomena gentrifikasi, yang telah diverifikasi dalam penelitian di kota tersebut.¹ Gentrifikasi ini secara politik meminggirkan penduduk lama atau membatasi partisipasi politik ¹, sementara secara ekonomi, populasi berpenghasilan rendah semakin terpinggirkan dari akses perumahan yang layak di dekat pusat-pusat ekonomi.

Meskipun terdapat aturan mengenai hunian berimbang (campuran fisik rumah), regulasi ini terbukti gagal sebagai alat penyeimbang sosio-ekonomi.¹ Secara kontekstual, Provinsi Banten menghadapi backlog (kesenjangan) perumahan sebesar 6.355 Kepala Keluarga (KK) ⁸, yang menunjukkan kebutuhan mendesak akan perumahan yang terjangkau. Selain itu, rasio Gini Provinsi Banten sebesar 0.330 (Maret 2025) memberikan latar belakang ketidaksetaraan yang signifikan.⁹ Kesenjangan ini menunjukkan bahwa meskipun sektor real estate Tangsel sangat menguntungkan (17.5% PDRB), kebijakan gagal menginternalisasi biaya sosial berupa peningkatan disparitas dan kebutuhan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Degradasi Lingkungan dan Kegagalan Ketahanan

Kecenderungan kebijakan yang maladaptif terhadap keberlanjutan lingkungan tecermin dari dua masalah utama di Tangsel:

Konversi Lahan dan Sprawl yang Tak Terkendali

Dorongan pembangunan komersial di Tangsel menyebabkan alih fungsi lahan yang masif, khususnya mengubah lahan pertanian menjadi kawasan terbangun.¹ Studi menunjukkan bahwa peningkatan alih fungsi lahan menjadi permukiman di Tangsel berdampak pada timbulnya urban sprawl.³ Urban sprawl ini diperburuk oleh integrasi sarana/prasarana yang kurang optimal.²

Kerentanan Bencana Akibat Kebijakan

Hilangnya penyangga alam—seperti lahan pertanian, Ruang Terbuka Hijau (RTH), dan situ (danau atau waduk)—akibat konstruksi yang cepat, secara langsung memperburuk masalah perkotaan kritis, terutama banjir dan krisis pengelolaan sampah.² Pembangunan di Tangsel dilaporkan menghasilkan permukiman yang rawan bencana, termasuk banjir.⁷ Selain itu, pembangunan tak terkendali seringkali merambah kawasan lindung seperti resapan air, RTH, dan situ.²

Kesenjangan kebijakan di sini adalah bahwa fokus pada standar fisik (misalnya, kualitas lingkungan dalam UU 26/2007) tidak memadai. Yang dibutuhkan adalah kerangka tata kelola yang mewajibkan akuntabilitas pengembang untuk mitigasi jejak ekologis secara komprehensif dan memastikan ketahanan iklim, mirip dengan fokus GSC pada pengelolaan air terintegrasi dan adaptasi iklim.⁴

Rekomendasi Strategis untuk Reformasi Kebijakan Adaptif

Desain kebijakan saat ini memerlukan perombakan sistematis. Diperlukan integrasi empat pilar keberlanjutan dan pergeseran dari tata kelola berbasis kepatuhan input menuju tata kelola berbasis hasil (outcomes-based).

Reformasi Kerangka Regulasi Nasional (Tindakan Tingkat 1)

Rekomendasi 1: Formalisasi Konsepsi Empat Pilar

Pemerintah harus segera menerjemahkan konsepsi PUPR 2014 (sosial, ekonomi, lingkungan, tata kelola) menjadi Peraturan Pemerintah atau Peraturan Menteri yang formal dan mengikat secara hukum.¹

Kegagalan untuk memformalkan konsepsi ini menciptakan kesenjangan antara pengetahuan institusional tentang keberlanjutan dan implementasi regulasi yang sah.¹ Dokumen yang mengikat secara hukum diperlukan untuk memaksa lembaga pusat dan pemerintah daerah mengadopsi metrik sosial dan ekonomi yang terukur, menggantikan definisi "kontinuitas" yang ambigu dalam UU 1/2011.¹

Rekomendasi 2: Redefinisi Fokus Regulasi Menjadi Ketahanan (Resilience)

Regulasi turunan UU No. 1/2011 perlu diamandemen untuk mendefinisikan keberlanjutan bukan sekadar kontinuitas pasokan (P-S-U), tetapi sebagai ketahanan (resilience). Definisi baru ini harus secara wajib menuntut pengembang untuk mengatasi eksternalitas sosio-ekonomi (misalnya, persentase wajib perumahan terjangkau yang terintegrasi penuh dalam proyek komersial) dan mitigasi risiko lingkungan (rencana adaptasi iklim).¹ Pergeseran ini memastikan bahwa pembangunan tidak hanya diukur dari volumenya, tetapi juga dari kemampuan masyarakat dan lingkungan untuk bertahan dan berkembang.

Peningkatan Tata Kelola Lokal Adaptif (Tindakan Tingkat 2)

Rekomendasi 3: Pemberdayaan Kebijakan Lokal untuk Ekuitas

Peraturan daerah lokal, seperti yang ada di Tangsel, harus melampaui kepatuhan P-S-U.¹ Regulasi lokal harus memperkenalkan kriteria sosial dan ekonomi wajib untuk secara aktif mengelola segregasi dan ketidaksetaraan.¹

Intervensi Spesifik: Pemerintah daerah harus mewajibkan kebijakan penggunaan lahan campuran (mixed land use), menegakkan protokol koneksi komunitas, dan menetapkan mekanisme pemantauan tren rasio Gini di tingkat lokal. Pemantauan Gini ini akan berfungsi sebagai tolok ukur empiris untuk menilai efektivitas kebijakan perumahan dalam mengurangi disparitas ekonomi.²

Rekomendasi 4: Penguatan Elemen Institusional

Reformasi tata kelola di tingkat daerah harus berfokus pada pembangunan 'lingkungan regional' (regional milieu) yang dibutuhkan untuk pembangunan berkelanjutan: kepemimpinan lokal yang kuat, peningkatan modal sosial, dan transparansi yang mutlak dalam perencanaan tata ruang untuk melawan tumpang tindih kewenangan dan urban sprawl.¹ Hal ini memerlukan kebijakan yang secara eksplisit memfasilitasi urbanisasi inklusif, misalnya melalui kebijakan yang mengatur kepadatan bangunan sekaligus mengurangi kesenjangan ekonomi melalui konektivitas infrastruktur.¹

Implementasi Sistem Sertifikasi Berbasis Hasil (Tindakan Benchmarking)

Rekomendasi 5: Pengembangan Sistem Peringkat "Komunitas Hijau Indonesia"

Diperlukan perumusan sistem peringkat KPB nasional, yang diilhami oleh model internasional yang berhasil (misalnya, Green Star Communities Australia ⁴, Jerman ¹), namun disesuaikan dengan realitas sosio-kultural dan tata kelola Indonesia.

Sistem ini harus menuntut pengembang untuk mendapatkan sertifikasi berdasarkan hasil yang telah diserahkan (delivered outcomes), bukan hanya komitmen perencanaan. Struktur penilaian harus holistik, mencakup kategori-kategori berikut:

1. Inklusi Sosial dan Ketahanan Komunitas: Menilai upaya nyata dalam mengurangi segregasi, eksklusivitas kelas, dan ketegangan sosial.¹
2. Diversitas Ekonomi dan Keterjangkauan: Mengukur dampak proyek terhadap Gini lokal dan penyediaan perumahan terjangkau yang terintegrasi.
3. Adaptasi Iklim dan Pengelolaan Sumber Daya Terpadu: Menekankan pada pengelolaan air terintegrasi, peningkatan keanekaragaman hayati, dan mitigasi risiko banjir, yang saat ini menjadi masalah kronis di wilayah suburban seperti Tangsel.²
4. Transparansi Institusional dan Partisipasi Pemangku Kepentingan: Memastikan tata kelola yang efektif dan adil, sesuai dengan prinsip pembangunan berkelanjutan.¹

 

Kesimpulan: Jalan Menuju Ketahanan Urban Berkelanjutan

Indonesia saat ini menghadapi kegagalan institusional dan regulasi yang memungkinkan proses suburbanisasi yang cepat namun tidak berkelanjutan, yang terlihat jelas dalam studi kasus Kota Tangerang Selatan. Regulasi pusat gagal mewujudkan konsepsi keberlanjutan multidimensi PUPR 2014 menjadi hukum formal, yang menyebabkan kebijakan operasional secara eksklusif fokus pada input fisik (P-S-U) dan kepatuhan teknis.¹

Kegagalan ini direplikasi di tingkat daerah, di mana otonomi belum digunakan untuk menerapkan standar yang lebih tinggi dalam mengatasi dampak sosial (gentrifikasi, segregasi) dan lingkungan (urban sprawl, konversi lahan, kerentanan banjir).¹ Dampak empirisnya adalah bahwa pembangunan perumahan, yang seharusnya menjadi instrumen tata kelola yang baik, justru menjadi sumber disparitas sosial dan kerentanan lingkungan.¹

Agenda Urban Baru dan visi Bappenas untuk kota yang layak huni, kompetitif, dan berketahanan tidak akan tercapai tanpa perubahan radikal dalam desain kebijakan. Transformasi harus dilakukan dari kerangka kerja yang berorientasi pada daftar periksa administratif (P-S-U) menjadi kerangka tata kelola berbasis hasil yang dinamis, yang secara tulus merangkul dan menegakkan keempat pilar keberlanjutan secara setara. Indonesia harus beralih dari sekadar menyuarakan komitmen keberlanjutan menjadi secara regulatif mewajibkan ketahanan urban yang nyata.

 

Sumber Artikel:

Model Kebijakan Pengembangan Kota Tangerang Selatan Menuju Kota Berkelanjutan, https://id.scribd.com/document/539692451/Model-Kebijakan-Pengembangan-Kota-Tangerang-Selatan-Menuju-Kota-Berkelanjuta