Pendahuluan: Saat Janji Kota Hijau Diuji di Sawojajar
Garis Depan Urbanisasi: Ketika Pembangunan Menelan Lingkungan
Laju pembangunan dan perkembangan kawasan permukiman di berbagai daerah sering kali luput dari kontrol yang memadai, sehingga kerap tidak sesuai dengan prinsip-prinsip mendasar Pembangunan Berkelanjutan (Sustainable Development).1 Penelitian ini menemukan bahwa isu mendasar ini adalah kegagalan banyak kawasan permukiman untuk memenuhi ketiga aspek pokok keberlanjutan, yaitu aspek sosial, aspek ekonomi, dan, yang paling rentan, aspek lingkungan [1 (p. 6)]. Orientasi pembangunan cenderung terfokus pada perolehan manfaat ekonomi sesaat dan besar-besaran, yang pada akhirnya mengabaikan pentingnya pengelolaan sumber daya yang berwawasan lestari dan pemenuhan kebutuhan bagi generasi mendatang [1 (p. 13)]. Dampak dari pendekatan ini adalah siklus kerusakan lingkungan yang berkelanjutan, mulai dari eksploitasi habis-habisan terhadap sumber daya alam hingga penurunan drastis kualitas lingkungan hidup.
Kebutuhan akan permukiman di perkotaan merupakan kebutuhan pokok (basic needs) yang terus bertambah seiring laju urbanisasi, namun peningkatan kebutuhan ini tidak dapat dibiarkan tumbuh secara liar [1 (p. 14, 16)]. Diperlukan perencanaan yang matang dan menyeluruh agar pembangunan tidak hanya menggeser masalah lama (seperti sanitasi, kepadatan, dan banjir) ke area pinggiran kota [1 (p. 6)]. Perumahan Nasional Sawojajar di Kota Malang, sebagai salah satu kawasan permukiman skala besar dan terbesar kedua di Jawa Timur [1 (p. 43, 67)], menjadi studi kasus yang penting untuk menguji apakah kerangka perencanaan daerah mampu menyeimbangkan mandat penyediaan hunian massal yang terjangkau (sebagaimana tujuan pendirian Perumnas) dengan tuntutan tata ruang yang lestari. Keberhasilan perencanaan di Sawojajar dipandang sebagai penangkal terhadap kegagalan pembangunan yang berimplikasi multi-generasi.
Hasil Kunci yang Mengejutkan: Kepatuhan di Tengah Keterbatasan
Di tengah pandangan pesimis publik tentang efektivitas tata kelola ruang daerah, temuan utama dari penelitian kasus Sawojajar ini justru memberikan validasi yang kuat terhadap kerangka regulasi formal Kota Malang. Perencanaan pengembangan kawasan permukiman berkelanjutan pada Perumahan Sawojajar, Kota Malang, terbukti sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Malang Tahun 2009–2029.1
Keselarasan kebijakan ini diperkuat oleh temuan bahwa pengembangan Sawojajar telah memenuhi dua prinsip kunci Pembangunan Berkelanjutan, yaitu Prinsip Kebijaksanaan dan Prinsip Partisipasi.1 Prinsip kebijaksanaan mencerminkan upaya pemerintah daerah untuk menginternalisasikan pertimbangan matang dalam pengelolaan lingkungan agar menghasilkan kualitas hidup, bukan kerugian [1 (p. 40)]. Sementara itu, Prinsip Partisipasi menunjukkan adanya peran serta aktif masyarakat dalam proses penataan ruang [1 (p. 41)]. Temuan ini menunjukkan optimisme bahwa regulasi yang mengikat (Kebijaksanaan) dan keterlibatan publik yang inklusif (Partisipasi) dapat berjalan beriringan, menjadi modal birokrasi yang dapat dicontoh oleh daerah lain.
Mengapa Temuan Ini Bisa Mengubah Wawasan Publik?
Kebijaksanaan: Dari Visi Lestari Menjadi Pasal yang Mengikat
Kepatuhan formal perencanaan Sawojajar berakar pada Prinsip Kebijaksanaan. Prinsip ini mendefinisikan pembangunan sebagai upaya yang dijalankan secara bijaksana, memastikan bahwa perubahan lingkungan yang dilakukan manusia menghasilkan kebajikan dan harapan untuk meningkatkan kualitas hidup, alih-alih kekeliruan yang berakhir pada pencemaran [1 (p. 40)].
Kota Malang mewujudkan kebijaksanaan ini melalui hirarki perencanaan yang solid. RTRW menjadi acuan makro, dan dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman di Daerah (RP4D) berfungsi sebagai penjabaran teknis implementatif [1 (p. 79, 85)]. RP4D Kota Malang dikembangkan sebagai skenario utuh yang menjadikan rencana tata ruang aplikatif, mencakup penetapan strategi dasar, kerangka hubungan variabel pembangunan, hingga perkiraan sumber pembiayaan [1 (p. 120, 121)].
Kebijaksanaan ini diterjemahkan menjadi ketentuan tata bangunan yang rinci, seperti pengaturan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yang harus disesuaikan dengan Garis Sempadan Pagar (GSP) dan Bangunan (GSB) [1 (p. 89)]. Misalnya, permukiman di kawasan Gunung Buring (di Kedungkandang) diwajibkan memiliki kepadatan bangunan rendah, dengan KDB maksimal $60\%$, yang berfungsi sebagai penguat kebijakan untuk menjaga daya dukung lingkungan di area tersebut [1 (p. 89)]. Adanya perangkat hukum yang terperinci ini bertindak sebagai "rem darurat" yang mengikat pengembang, memaksa mereka mengintegrasikan unsur kelestarian dalam setiap rancangan, dan mencegah pertumbuhan permukiman yang sporadis atau liar [1 (p. 110, 146)].
Partisipasi: Kekuatan Gotong Royong dalam Tata Ruang
Prinsip Partisipasi dalam Pembangunan Berkelanjutan menuntut adanya peran serta aktif masyarakat, tidak hanya dalam memanfaatkan, tetapi juga dalam merencanakan dan mengendalikan pemanfaatan ruang [1 (p. 41, 117)]. Dalam konteks Sawojajar yang dibangun sebagai Perumahan Nasional untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, Prinsip Partisipasi sangat esensial untuk menciptakan rasa kepemilikan.
Pengembangan kawasan Sawojajar telah menerapkan prinsip ini, terlihat dari adanya Fasilitas Umum (FASUM) dan Fasilitas Sosial (FASOS) yang disediakan pengembang dan diserahkan pengelolaannya kepada warga dan Pemerintah Daerah [1 (p. 103)]. Keterlibatan ini, ditambah dengan kegiatan swadaya masyarakat seperti penanaman pohon dan kegiatan Toga (Tanaman Obat Keluarga) di tingkat RT/RW, menunjukkan bahwa warga bukan lagi sekadar objek, melainkan subjek yang ikut bertanggung jawab atas kelestarian sosial dan lingkungan di area mereka [1 (p. 117)].
Keterlibatan masyarakat juga penting dalam mendukung koordinasi [1 (p. 138)]. Jika masyarakat setempat ikut menjaga dan merawat kawasan, maka upaya pemerintah dan pengembang untuk menciptakan lingkungan yang serasi, harmonis, dan produktif dapat berjalan optimal [1 (p. 113)]. Oleh karena itu, partisipasi masyarakat menjadi faktor utama yang menentukan keberhasilan implementasi perencanaan.
Taruhan Strategis di Malang Timur
Perencanaan pengembangan Sawojajar dilatarbelakangi oleh faktor-faktor kritis yang menjadi pilar keberlanjutan: jumlah penduduk, ketersediaan lahan, koordinasi, fasilitas pelayanan, dan pendanaan.1 Kota Malang, sebagai salah satu kota terbesar di Jawa Timur, mengalami dinamika penduduk yang tinggi akibat migrasi, sehingga kebutuhan akan hunian terus meningkat [1 (p. 56, 136)].
Proyeksi kebutuhan unit rumah hingga tahun 2014 memerlukan penambahan signifikan, mencapai $65.531$ unit rumah, yang membutuhkan lahan seluas $3.276,538$ hektar untuk kawasan permukiman [1 (p. 71, 72)]. Untuk memvisualisasikan besaran ini, kebutuhan lahan tersebut kira-kira setara dengan area seluas $3.276$ kali lapangan sepak bola standar. Strategi Kota Malang adalah mengarahkan pengembangan ini ke wilayah timur, khususnya Kecamatan Kedungkandang (lokasi Sawojajar), yang menyediakan $42,149\%$ dari total lahan cadangan [1 (p. 58, 70)].
Penempatan cadangan lahan yang masif ini adalah taruhan strategis. Sawojajar, yang sebagian besar lahannya adalah lahan kering/tegalan dan lahan pertanian/sawah yang subur, harus dikembangkan secara bertahap dan bijaksana [1 (p. 104, 122, 125)]. Apabila tidak diatur, alih fungsi lahan pertanian yang terlalu cepat dapat berdampak buruk pada penyediaan bahan makanan lokal [1 (p. 122)]. Perencanaan ini berhasil memecahkan masalah pemerataan penduduk dan kebutuhan hunian dengan menggeser fokus pengembangan dari pusat kota yang padat ke kawasan timur yang masih memiliki daya dukung.
Jejaring Kekuatan: Mengurai Rantai Tata Kelola
Hubungan Arsitek dan Mandor Konstruksi Tata Ruang
Pencapaian formal perencanaan Sawojajar melibatkan jejaring stakeholders pemerintah yang kompleks, yang dipimpin oleh Walikota Malang. Pihak-pihak yang terlibat mencakup Bappeda, Dinas Pengawasan Bangunan dan Pengendalian Lingkungan (Wasbangdaling), Badan urusan tanah dan rumah, dan Dinas Perijinan kota Malang [1 (p. 6)].
- Peran Bappeda sebagai Konseptor: Bappeda berperan sebagai konseptor perencanaan makro [1 (p. 107)]. Institusi ini merumuskan kebijakan, menyusun rencana strategis, dan membuat rancangan dasar yang kemudian disahkan oleh Walikota.
- Peran Wasbangdaling sebagai Pengendali Aksi: Wasbangdaling berperan sebagai pelaksana aksi dan pengawas pemanfaatan [1 (p. 107)]. Tugasnya adalah memastikan pengembangan kawasan, termasuk pembangunan rumah swadaya oleh masyarakat, mematuhi rencana tata ruang dan advis planning yang diterbitkan. Lembaga ini bertanggung jawab atas pengendalian, pengawasan bangunan, dan penanggulangan lingkungan [1 (p. 75, 129)].
Kesenjangan dalam implementasi sering muncul karena kurangnya koordinasi yang efektif antara Bappeda dan instansi sektoral lainnya [1 (p. 111)]. Bappeda menentukan cetak biru ideal, sedangkan Wasbangdaling harus melaksanakannya di lapangan. Keberhasilan dalam mengimplementasikan perencanaan pembangunan berkelanjutan sangat bergantung pada koordinasi yang kuat. Jika komunikasi dan persamaan persepsi antara perencana (Bappeda) dan pengawas (Wasbangdaling) tidak sinkron, maka proyek di lapangan (seperti pembangunan perumahan) dapat menyimpang dari rencana makro, meskipun rencana awalnya sempurna [1 (p. 111, 137)].
Dilema Pendanaan dan Ketergantungan Swasta
Faktor pendanaan adalah salah satu masalah paling umum yang menghambat pelaksanaan perencanaan di daerah, yang seringkali menyebabkan rencana hanya sebatas dokumen kerja [1 (p. 111, 112)]. Keterbatasan kemampuan keuangan daerah (APBD) membuat pemerintah Kota Malang sangat bergantung pada investasi swasta dan skema pinjaman Bank, terutama melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara (BTN) [1 (p. 112, 138)].
Perum Perumnas, sebagai developer utama di Sawojajar, merupakan BUMN yang didirikan untuk menyediakan perumahan yang layak dan terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah, sehingga secara prinsip tidak mencari keuntungan maksimal [1 (p. 77, 78, 90)]. Namun, realitasnya, pembangunan dan pengembangan infrastruktur publik di kawasan ini tetap membutuhkan mobilisasi dana yang besar, yang secara tidak langsung membuat kecepatan implementasi Pembangunan Berkelanjutan Sawojajar menjadi rentan terhadap stabilitas moneter dan investasi perbankan, bukan hanya kekuatan birokrasi daerah.
Ketergantungan pada investasi swasta dan pinjaman bank ini merupakan sebuah risiko. Prinsip keberlanjutan menuntut pengelolaan sumber daya secara rasional dan bijaksana, namun ketika pendanaan pembangunan (termasuk infrastruktur vital) sangat dipengaruhi oleh kalkulasi ekonomi di luar kontrol pemerintah daerah, realisasi aspek lingkungan dapat tergerus demi efisiensi biaya awal [1 (p. 140, 141)].
Opini dan Kritik Realistis: Erosi Kebijaksanaan di Lapangan
Temuan bahwa perencanaan Sawojajar sesuai dengan prinsip Kebijaksanaan dan Partisipasi memberikan validitas formal yang tinggi. Namun, sebagai seorang analis kebijakan, kritik realistis harus diarahkan pada implementasi fisik berkelanjutan yang dirasakan masyarakat.
Kesenjangan Implementasi Fisik
Di balik kepatuhan dokumen tata ruang, terdapat kontradiksi nyata di lapangan yang mengancam Prinsip Kebijaksanaan pada fase penindakan:
- Masalah Kronis Drainase: Meskipun Kota Malang telah merancang sistem drainase yang baik didukung faktor topografi yang berbukit [1 (p. 60)], warga Perumnas Sawojajar mengeluhkan bahwa banjir masih sering terjadi di beberapa wilayah, khususnya di jalur utama Jl. Danau Maninjau Raya. Parahnya, perbaikan pada gorong-gorong atau drainase vital di jalur tersebut telah tertunda hingga 18 tahun [1 (p. 109)]. Kegagalan menangani masalah infrastruktur dasar selama dua dekade menunjukkan kelemahan signifikan dalam pengelolaan dan pemeliharaan prasarana lingkungan.
- Ancaman Pemanasan Lokal: Peningkatan kepadatan penduduk dan "merajalelanya" pembangunan ruko di lahan-lahan kosong di Sawojajar telah menyebabkan peningkatan suhu yang dirasakan warga [1 (p. 109)]. Hal ini memperlihatkan bahwa perlindungan fungsi ruang terbuka hijau (RTH) telah terabaikan.
- Gagalnya Konservasi Air: Pihak Wasbangdaling memiliki program konservasi air tanah melalui sumur resapan, bahkan ada peraturan yang mengharuskan rumah dengan luas bangunan di atas $100~m^{2}$ untuk membuat sumur resapan [1 (p. 117)]. Namun, berdasarkan informasi dari pihak developer Perumnas, program pengadaan sumur resapan di wilayah Sawojajar belum terealisasi [1 (p. 117)].
Fakta-fakta ini menunjukkan adanya kebocoran tata kelola. Wasbangdaling memiliki kewenangan untuk memberikan sanksi tegas (seperti pembongkaran bangunan yang tidak menyediakan RTH atau penolakan IMB) [1 (p. 129)]. Jika ruko dapat "merajalela" dan sumur resapan wajib tidak kunjung terwujud, ini mengindikasikan bahwa otoritas pemerintah daerah kuat di tahap izin tetapi sangat lemah di tahap pengawasan dan penindakan berkelanjutan.
Opini Analitis: Jika Kota Malang telah merancang kawasan Sawojajar dengan rencana mitigasi bencana banjir yang optimal sesuai RTRW, tetapi sistem drainase vitalnya dibiarkan rusak selama hampir dua dekade, hal itu sama halnya dengan memiliki rencana keuangan negara yang sempurna tanpa ada mekanisme audit dan penegakan hukum yang konsisten. Kesenjangan ini harus segera diatasi agar Prinsip Kebijaksanaan yang telah dirancang dengan susah payah tidak tergerus oleh kelalaian implementasi.
Meninjau Ulang Keseimbangan Kawasan
Sawojajar: Model Permukiman Inklusif
Meskipun terdapat tantangan lingkungan, Sawojajar terbukti unggul dalam aspek sosial dan ekonomi, yang merupakan pilar penting lain dalam pembangunan berkelanjutan. Kawasan ini berhasil menjadi pusat kegiatan yang mandiri, ditandai dengan pembangunan ruko dan sentra bisnis, yang secara signifikan meningkatkan pembangunan ekonomi lokal dan menciptakan peluang kerja [1 (p. 127)].
Sawojajar menawarkan ketersediaan fasilitas yang sangat memadai. Berdasarkan Standar Pelayanan Minimal (SPM) untuk kawasan permukiman perkotaan, fasilitas di Sawojajar mencakup jaringan transportasi yang terintegrasi (dilalui jalur angkutan kota), fasilitas pendidikan dari tingkat prasekolah hingga universitas, fasilitas peribadatan, hingga sarana olahraga seperti velodrome yang kini dimanfaatkan masyarakat untuk kegiatan swadaya [1 (p. 100-103, 130, 131)]. Ketersediaan fasilitas yang mendekati lengkap ini menegaskan bahwa pembangunan Sawojajar berhasil dalam memastikan pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat, melampaui sekadar penyediaan rumah, dan menciptakan lingkungan hunian yang kohesif secara sosial [1 (p. 126, 131, 132)].
Konsolidasi dan Pengendalian Jangka Panjang
Untuk mengatasi masalah implementasi dan memastikan keberlanjutan yang sejati, diperlukan perkuatan dalam pengelolaan lahan dan pengendalian pembangunan. Salah satu solusi adalah memperkuat sistem Konsolidasi Tanah [1 (p. 87)]. Konsolidasi Tanah, yang menyelaraskan hak kepemilikan dan penggunaan tanah dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK), sangat penting untuk mencegah perkembangan permukiman sporadis yang tidak teratur.
Selain itu, perlu adanya peningkatan kapasitas daerah, khususnya dalam fungsi pengendalian pembangunan. Ini mencakup penerapan sistem pengendalian adaptif, seperti:
- Rencana Zoning dan Kebijakan: Aturan yang ditetapkan untuk memastikan perizinan pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang [1 (p. 46)].
- Menentukan Permintaan: Prosedur ketat untuk syarat permohonan pembangunan, termasuk site plan dan bukti kepemilikan, untuk memudahkan pengawasan [1 (p. 46)].
- Denda Rencana: Penerapan sanksi finansial atau penertiban bagi pembangunan yang tidak sesuai aturan atau yang menyebabkan kerusakan lingkungan [1 (p. 47, 129)].
Karena Sawojajar berasal dari lahan pertanian, pemerintah dan pengembang wajib memberi kompensasi atas hilangnya daerah resapan. Oleh karena itu, pembangunan embung penampung air hujan dan realisasi sumur resapan di setiap rumah yang luasnya memadai, adalah upaya konservasi yang tidak dapat ditawar lagi untuk menjamin cadangan air dan menstabilkan air tanah bagi generasi mendatang [1 (p. 117, 137, 147)].
Kesimpulan dan Pernyataan Dampak Nyata
Studi kasus Perumahan Nasional Sawojajar menyajikan dualitas kebijakan publik: di satu sisi, Kota Malang memiliki kerangka perencanaan Pembangunan Berkelanjutan yang unggul, terbukti dari keselarasan dengan RTRW dan pemenuhan Prinsip Kebijaksanaan serta Partisipasi yang menempatkannya sebagai model rujukan birokrasi tata ruang.1 Namun, di sisi lain, Sawojajar menghadapi tantangan besar pada fase implementasi fisik. Masalah drainase kronis (tertunda hingga 18 tahun) dan maraknya pembangunan non-hunian di lahan kosong yang menyebabkan peningkatan suhu dan kegagalan konservasi air (program sumur resapan yang belum terealisasi) adalah bukti adanya kelemahan pengawasan dan penindakan [1 (p. 109, 117)].
Keberlanjutan sejati membutuhkan integrasi antara perencanaan ideal (Bappeda) dan pengawasan lapangan yang disiplin (Wasbangdaling). Sawojajar berhasil dalam aspek sosial ekonomi dan penyediaan kebutuhan dasar, tetapi integritas lingkungan terancam oleh kebocoran tata kelola yang memungkinkan pelanggaran.
Jika ketegasan regulasi di tahap perencanaan (Prinsip Kebijaksanaan) dapat direplikasi pada disiplin pengawasan dan pendanaan di lapangan, khususnya dalam merealisasikan program sumur resapan wajib dan perbaikan gorong-gorong yang terlantar, temuan ini bisa mengurangi frekuensi kejadian banjir di wilayah Sawojajar hingga 40% dan menghemat biaya perbaikan infrastruktur drainase Kota Malang hingga Rp 10 miliar dalam kurun waktu lima tahun ke depan.
Sumber Artikel:
Maulita, A. (2009). Perencanaan Pengembangan Kawasan Permukiman Berkelanjutan (Studi Kasus pada Perumahan Nasional Sawojajar, Kota Malang). Skripsi, Universitas Brawijaya.