Pendahuluan: Real Estate Bertemu Teknologi Blockchain
Real estate adalah sektor dengan kontribusi besar terhadap kekayaan global, konsumsi energi, dan emisi karbon. Namun, sistemnya masih sarat masalah—inefisiensi, korupsi, informasi yang tidak sinkron, serta keterbatasan akses pada pasar investasi. Dalam artikel ini, Saari et al. melakukan tinjauan sistematis terhadap 296 literatur untuk mengevaluasi potensi, manfaat, dan tantangan implementasi blockchain di delapan subsektor real estate, dari administrasi tanah hingga penyewaan.
Melalui pendekatan berbasis PRISMA dan analisis tematik menggunakan perangkat lunak ATLAS.ti, artikel ini menyoroti pemetaan global yang cermat, mendalam, dan berbasis data terhadap janji besar blockchain untuk sektor properti.
Mengapa Blockchain Dianggap Solusi Masa Depan Real Estate?
Blockchain didefinisikan sebagai teknologi manajemen data dan transaksi yang bersifat terdesentralisasi, transparan, tidak dapat diubah, dan aman. Dalam konteks real estate, manfaat utama yang diidentifikasi adalah:
- Kepercayaan yang lebih tinggi terhadap data properti,
- Transparansi dan efisiensi transaksi,
- Otomatisasi proses dengan smart contract,
- Pencegahan penipuan dan korupsi,
- Inklusi finansial melalui tokenisasi aset.
Temuan Utama Berdasarkan Subsektor Real Estate
1. Administrasi Pertanahan (58% literatur)
Merupakan area aplikasi blockchain paling dominan. Masalah utama:
- 70% penduduk dunia tidak memiliki hak tanah formal (World Bank),
- Registri manual dan rentan korupsi.
Manfaat Blockchain:
- Pencatatan properti yang tidak bisa diubah,
- Verifikasi waktu nyata dan keterlacakan kepemilikan,
- Perlindungan hak sipil di negara berkembang.
Contoh Nyata:
- Proyek pilot di Georgia dan India yang menggunakan registri tanah berbasis blockchain.
Kendala:
- Kurangnya data digital yang memadai,
- Resistensi politik dan hukum,
- Ketergantungan terhadap teknologi yang belum matang.
2. Transaksi Properti (22%)
Salah satu proses paling mahal, lambat, dan penuh perantara.
Manfaat Blockchain:
- Peer-to-peer transaction tanpa notaris,
- Reduksi biaya, waktu, dan risiko human error,
- Integrasi lintas negara untuk "digital single market" Eropa.
Masalah Utama:
- Regulasi yang belum siap,
- Kebutuhan akan kolaborasi ekosistem dan standarisasi data.
3. Investasi Real Estate (16%)
Fokus pada tokenisasi dan fractional ownership.
Studi Kasus:
- BrickMark, proyek tokenisasi aset properti komersial di Swiss.
Manfaat:
- Likuiditas pasar meningkat,
- Investasi properti menjadi inklusif (tanpa harus membeli satu unit penuh),
- Potensi pasar sekunder global.
Tantangan:
- Penggolongan token yang masih abu-abu secara hukum,
- Risiko turunnya premi likuiditas real estate tradisional.
4. Penyewaan dan Leasing (6%)
Rentan penipuan, lambat, dan mahal karena ketergantungan pada agen properti.
Blockchain Bisa:
- Mengotomatisasi pembayaran dan kontrak,
- Memberi keamanan data penyewa-pemilik,
- Mengurangi peran broker dengan platform listing terdesentralisasi.
Risiko:
- Regulasi perlindungan konsumen belum siap,
- Ketergantungan pada standarisasi kontrak digital.
5. Administrasi dan Pemeliharaan Properti (masing-masing <4%)
Masih minim perhatian, namun berpotensi besar, terutama jika diintegrasikan dengan:
- IoT untuk pelaporan kondisi gedung otomatis,
- BIM (Building Information Modeling) dan paspor properti digital.
Manfaat dan Hambatan Implementasi Blockchain dalam Real Estate
Manfaat Paling Ditekankan:
- Kepercayaan dan transparansi (dipaparkan di >180 dokumen),
- Efisiensi dan pemotongan biaya transaksi,
- Peningkatan keamanan data dan antifraud,
- Otomatisasi lewat smart contracts,
- Kemungkinan disintermediasi untuk mengurangi dominasi pihak ketiga.
Kendala Utama:
- Masalah teknis: imaturitas sistem, interoperabilitas, dan keamanan data,
- Kekosongan hukum: dari klasifikasi token hingga perlindungan konsumen,
- Resistensi dari pelaku lama yang diuntungkan oleh asimetri informasi,
- Kebutuhan koordinasi dan kolaborasi multipihak,
- Pertanyaan terhadap nilai tambah blockchain dibandingkan digitalisasi konvensional.
Kritik dan Saran: Apakah Blockchain Solusi atau Ilusi?
Penelitian ini bersifat reflektif: meskipun menyajikan janji besar blockchain, penulis tetap kritis terhadap “hype” yang berlebihan. Banyak solusi berbasis blockchain belum diuji secara riil, dan perannya sebagai pengganti sistem lama masih dipertanyakan. Terutama karena:
- Blockchain belum sepenuhnya disintermediasi—aktor lama tetap dominan.
- Real estate adalah sektor konservatif dengan resistensi tinggi terhadap perubahan teknologi.
- Kesenjangan antara konsep dan implementasi nyata masih besar.
Rekomendasi Penelitian dan Praktik di Masa Depan
- Penelitian empiris berbasis data nyata perlu dilakukan untuk mengevaluasi efektivitas blockchain dalam kasus konkret (sukses dan gagal).
- Pendekatan multidisipliner antara teknologi, hukum, ekonomi, dan kebijakan sangat penting untuk mendorong adopsi lebih luas.
- Blockchain dapat menjadi alat akselerasi digitalisasi dan keberlanjutan, terutama di tengah transisi menuju industri konstruksi hijau dan properti cerdas (smart buildings).
- Perlu eksplorasi lebih lanjut terhadap potensi blockchain dalam mengatasi isu lingkungan, khususnya emisi properti dan sertifikasi hijau.
Kesimpulan:
Blockchain memiliki potensi transformatif dalam sektor real estate, terutama dalam mengatasi masalah klasik seperti transparansi rendah, korupsi, dan inefisiensi transaksi. Namun, adopsinya tidak akan terjadi secara instan. Dibutuhkan pendekatan bertahap, dukungan regulasi, dan kesiapan ekosistem untuk menjadikan blockchain bukan sekadar janji, melainkan realitas yang terintegrasi dalam ekosistem real estate global.
Sumber : Saari, A., Junnila, S., & Vimpari, J. (2022). Blockchain’s grand promise for the real estate sector: A systematic review. Applied Sciences (Switzerland), 12(23), 11940. https://doi.org/10.3390/app122311940