Sistem perpajakan bangunan di Indonesia selama ini masih didasarkan pada data dua dimensi (2D), yang kerap menyebabkan ketidakakuratan dalam penilaian dan pengenaan pajak. Sementara itu, kebutuhan akan data spasial tiga dimensi (3D) semakin mendesak seiring pertumbuhan vertikal properti di kawasan urban. Dalam konteks ini, penelitian berjudul "Building Information Modeling (BIM) Utilization for 3D Fiscal Cadastre" oleh Sadikin Hendriatiningsih dan rekan-rekannya dari Institut Teknologi Bandung menawarkan terobosan dengan memanfaatkan BIM dan teknologi Terrestrial Laser Scanner (TLS) untuk mendukung sistem kadaster fiskal 3D di Indonesia.
Latar Belakang dan Urgensi
Kadaster merupakan sistem informasi tanah yang memuat data kepemilikan, lokasi, nilai, dan penggunaan lahan, termasuk struktur di atasnya. Di negara-negara maju, sistem kadaster 3D sudah diterapkan untuk mengelola informasi spasial secara komprehensif. Namun di Indonesia, informasi bangunan masih disimpan dalam bentuk 2D dan proses pendataan mengandalkan formulir manual seperti SPOP (Surat Pemberitahuan Objek Pajak). Ketidaksesuaian pengisian data menyebabkan banyak kesalahan dalam perhitungan pajak, yang pada akhirnya merugikan negara maupun pemilik bangunan.
BIM hadir sebagai solusi digital yang memungkinkan visualisasi dan manajemen informasi bangunan dalam format 3D yang akurat. Integrasi BIM dengan teknologi TLS memungkinkan perekaman data geometrik secara detail dan cepat, yang sangat ideal untuk kebutuhan kadaster fiskal.
Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk mengevaluasi peran BIM dalam mendukung sistem kadaster fiskal 3D dengan fokus pada ketepatan geometri objek pajak, kemampuan BIM menyimpan informasi relevan untuk perhitungan pajak, serta modifikasi struktur basis data BIM agar sesuai dengan kebutuhan perpajakan.
Studi Kasus dan Metodologi
Objek penelitian berupa bangunan asrama di lingkungan Institut Teknologi Bandung yang dipilih sebagai representasi unit apartemen. Pengukuran kontrol dilakukan dengan GNSS RTK dan Electronic Total Station. Akuisisi data geometrik dilakukan menggunakan Terrestrial Laser Scanner (TLS) Topcon GLS-2000. Resolusi scan yang digunakan adalah 12,5 mm karena paling efisien untuk objek berukuran kecil seperti jendela dan dinding. Pembersihan data dilakukan dengan Maptek i-Site Studio untuk menghapus noise seperti pohon atau objek luar ruangan. Registrasi dilakukan dengan teknik cloud-to-cloud menggunakan algoritma Iterative Closest Point (ICP). Hasil registrasi dikonversi ke format .e57 dan diimpor ke Autodesk Revit 2016 untuk pemodelan BIM.
Objek geometrik dibuat berdasarkan point cloud, meliputi lantai, dinding, atap, dan fasilitas. Setiap komponen diberi spesifikasi material, dimensi, dan atribut lain. Basis data BIM dimodifikasi dengan menambahkan entitas "Unit" dan "Price_List" untuk keperluan perhitungan pajak.
Hasil dan Temuan
Hasil registrasi TLS menunjukkan nilai RMSE rata-rata sebesar 0,001 meter, yang menunjukkan tingkat akurasi sangat tinggi dan sesuai dengan kebutuhan perpajakan. Deviansi dimensi objek terhadap ukuran aktual seperti lebar jendela, tebal dinding, hingga tinggi lemari hanya berkisar antara -0,001 m hingga +0,002 m. Informasi yang dapat diperoleh langsung dari TLS antara lain luas bangunan dan jumlah lantai, sementara informasi jenis material atap, dinding, lantai, dan plafon masih memerlukan pengamatan langsung.
Simulasi perhitungan pajak dilakukan menggunakan metode Replacement Cost New (RCN). Biaya komponen bangunan terdiri dari atap senilai Rp 4.286.655, dinding sebesar Rp 23.179.259, lantai Rp 20.975.121, dan fasilitas sebesar Rp 7.937.959. Total nilai bangunan sebelum depresiasi mencapai Rp 56.378.994. Setelah depresiasi menggunakan metode garis lurus sebesar Rp 18.041.278, nilai akhir bangunan menjadi Rp 38.337.715 dan pajak bangunan yang dikenakan sebesar Rp 38.337.
Modifikasi basis data BIM melibatkan penambahan entitas Unit yang berisi data pemilik, lantai, dan nilai pajak serta entitas Price_List yang mencantumkan kode objek, jenis material, dan harga per meter kubik. Kedua entitas ini terhubung melalui ID unik dan memungkinkan ekspor data ke berbagai format seperti Excel, Access, atau SQL.
Analisis dan Diskusi
Keunggulan dari pendekatan ini terletak pada presisi tinggi dari hasil TLS yang memiliki tingkat kesalahan sangat rendah, memungkinkan informasi geometrik terekam secara detail termasuk hingga ke level interior. Komprehensivitas model BIM juga memungkinkan pemodelan objek bangunan secara penuh dan terintegrasi. Namun, tantangan utama yang masih dihadapi adalah belum tersedianya sistem nasional yang mengintegrasikan BIM dengan sistem perpajakan seperti SISMIOP serta kebutuhan untuk melengkapi informasi non-spasial secara manual.
Penelitian ini juga menunjukkan bahwa sistem ini bersifat scalable, sehingga dapat dikembangkan dan diterapkan pada bangunan lain dengan pendekatan yang sama. Potensi penggunaan BIM dalam kadaster fiskal sangat besar, tidak hanya untuk perpajakan tetapi juga untuk audit properti, perencanaan kota, dan kontrol tata ruang.
Kesimpulan
Penelitian ini menunjukkan bahwa Building Information Modeling (BIM), ketika dipadukan dengan teknologi TLS, memiliki potensi besar untuk mendukung sistem kadaster fiskal 3D di Indonesia. Tingkat akurasi yang tinggi, kemampuan menyimpan data geometrik dan atribut, serta fleksibilitas modifikasi database menjadikan BIM solusi ideal untuk reformasi sistem perpajakan bangunan. Namun, dibutuhkan pengembangan lebih lanjut dalam integrasi sistem, penambahan informasi non-spasial secara otomatis, serta penyesuaian kebijakan pemerintah agar sistem ini dapat diimplementasikan secara luas.
Sumber Asli
Hendriatiningsih, S., Hernandi, A., Saptari, A. Y., Widyastuti, R., & Saragih, D. (2019). Building Information Modeling (BIM) Utilization for 3D Fiscal Cadastre. Indonesian Journal of Geography, Vol. 51 No. 3, 285–294.