diklatkerja | Pengertian dari Internal Rate of Return (IRR)

Internal rate of return (IRR) adalah metode penghitungan tingkat pengembalian investasi. Istilah internal mengacu pada fakta bahwa perhitungannya tidak memasukkan faktor-faktor eksternal, seperti tingkat bebas risiko, inflasi, biaya modal, atau risiko keuangan. Metode ini dapat diterapkan secara ex-post atau ex-ante. Diterapkan secara ex-ante, IRR adalah perkiraan tingkat pengembalian tahunan di masa depan. Diterapkan ex-post, metode ini mengukur hasil investasi aktual yang dicapai dari investasi historis. IRR juga disebut sebagai tingkat pengembalian arus kas yang didiskontokan (discounted cash flow rate of return, DCFROR) atau tingkat imbal hasil.

Definisi (IRR)

IRR dari suatu investasi atau proyek adalah "tingkat pengembalian majemuk efektif yang disetahunkan" atau tingkat pengembalian yang menetapkan nilai sekarang bersih (NPV) dari semua arus kas (baik positif maupun negatif) dari investasi sama dengan nol. Secara ekuivalen, IRR adalah tingkat suku bunga di mana nilai sekarang bersih dari arus kas masa depan sama dengan investasi awal, dan juga tingkat suku bunga di mana total nilai sekarang dari biaya (arus kas negatif) sama dengan total nilai sekarang dari manfaat (arus kas positif).

IRR menunjukkan tingkat pengembalian investasi yang dicapai ketika sebuah proyek mencapai titik impas, yang berarti bahwa proyek tersebut hanya sedikit dibenarkan sebagai proyek yang bernilai. Ketika NPV menunjukkan nilai positif, hal ini menunjukkan bahwa proyek tersebut diharapkan dapat menghasilkan nilai. Sebaliknya, jika NPV menunjukkan nilai negatif, proyek diperkirakan akan kehilangan nilai. Intinya, IRR menandakan tingkat pengembalian yang dicapai ketika NPV proyek mencapai kondisi netral, tepatnya pada titik di mana NPV mencapai titik impas.

IRR memperhitungkan preferensi waktu dari uang dan investasi. Pengembalian investasi yang diterima pada waktu tertentu bernilai lebih besar daripada pengembalian yang sama yang diterima di waktu yang lebih lambat, sehingga IRR yang terakhir akan menghasilkan IRR yang lebih rendah daripada yang pertama, jika semua faktor lainnya sama. Investasi pendapatan tetap di mana uang didepositokan satu kali, bunga deposito ini dibayarkan kepada investor pada tingkat bunga tertentu setiap periode waktu, dan deposito awal tidak bertambah atau berkurang, akan memiliki IRR yang sama dengan tingkat bunga yang ditentukan. Investasi yang memiliki total pengembalian yang sama dengan investasi sebelumnya, tetapi menunda pengembalian untuk satu atau beberapa periode waktu, akan memiliki IRR yang lebih rendah.

Penggunaan

Tabungan dan pinjaman

Dalam konteks simpan pinjam, IRR juga disebut suku bunga efektif.

Profitabilitas investasi

IRR adalah indikator profitabilitas, efisiensi, kualitas, atau hasil investasi. Hal ini berbeda dengan NPV, yang merupakan indikator nilai bersih atau nilai yang ditambahkan dengan melakukan investasi.

Untuk memaksimalkan nilai bisnis, investasi harus dilakukan hanya jika profitabilitasnya, yang diukur dengan tingkat pengembalian internal, lebih besar dari tingkat pengembalian minimum yang dapat diterima. Jika estimasi IRR suatu proyek atau investasi - misalnya, pembangunan pabrik baru melebihi biaya modal perusahaan yang diinvestasikan dalam proyek tersebut, maka investasi tersebut menguntungkan. Jika estimasi IRR kurang dari biaya modal, proyek yang diusulkan tidak boleh dilakukan.

Pemilihan investasi mungkin tunduk pada batasan anggaran. Mungkin ada proyek-proyek yang saling bersaing, atau keterbatasan kemampuan perusahaan untuk mengelola beberapa proyek. Untuk alasan ini, perusahaan menggunakan IRR dalam penganggaran modal untuk membandingkan profitabilitas dari serangkaian proyek modal alternatif. Sebagai contoh, perusahaan akan membandingkan investasi di pabrik baru versus perluasan pabrik yang sudah ada berdasarkan IRR masing-masing proyek. Untuk memaksimalkan keuntungan, semakin tinggi IRR sebuah proyek, semakin diinginkan untuk melakukan proyek tersebut.

Setidaknya ada dua cara yang berbeda untuk mengukur IRR dari sebuah investasi: IRR proyek dan IRR ekuitas. IRR proyek mengasumsikan bahwa arus kas secara langsung menguntungkan proyek, sedangkan IRR ekuitas mempertimbangkan keuntungan bagi pemegang saham perusahaan setelah utang dilunasi.

Meskipun IRR adalah salah satu metrik paling populer yang digunakan untuk menguji kelayakan investasi dan membandingkan keuntungan dari proyek-proyek alternatif, melihat IRR secara terpisah mungkin bukan pendekatan terbaik untuk keputusan investasi. Asumsi tertentu yang dibuat selama perhitungan IRR tidak selalu berlaku untuk investasi. Secara khusus, IRR mengasumsikan bahwa proyek tidak akan memiliki arus kas interim atau arus kas interim diinvestasikan kembali ke dalam proyek, yang tidak selalu demikian. Perbedaan ini menyebabkan tingkat pengembalian yang terlalu tinggi yang mungkin merupakan representasi yang salah dari nilai proyek.

Pendapatan tetap

IRR digunakan untuk mengevaluasi investasi dalam sekuritas pendapatan tetap, dengan menggunakan metrik seperti yield to maturity dan yield to call.

Kewajiban

Baik IRR dan nilai sekarang bersih dapat diterapkan pada kewajiban maupun investasi. Untuk liabilitas, IRR yang lebih rendah lebih disukai daripada IRR yang lebih tinggi.

Manajemen modal

Perusahaan menggunakan IRR untuk mengevaluasi penerbitan saham dan program pembelian kembali saham. Pembelian kembali saham dilakukan jika pengembalian modal kepada pemegang saham memiliki IRR yang lebih tinggi dibandingkan dengan proyek investasi modal atau proyek akuisisi pada harga pasar saat ini. Mendanai proyek-proyek baru dengan meningkatkan utang baru mungkin juga melibatkan pengukuran biaya utang baru dalam hal hasil hingga jatuh tempo (tingkat pengembalian internal).

Ekuitas swasta

IRR juga digunakan untuk ekuitas swasta, dari sudut pandang mitra terbatas, sebagai ukuran kinerja mitra umum sebagai manajer investasi. Hal ini karena mitra umum yang mengontrol arus kas, termasuk penarikan mitra terbatas dari modal yang dikomitmenkan.

Perhitungan

Dengan adanya kumpulan pasangan (waktu, arus kas) yang mewakili sebuah proyek, NPV adalah fungsi dari tingkat pengembalian. Tingkat pengembalian internal adalah tingkat di mana fungsi ini adalah nol, yaitu tingkat pengembalian internal adalah solusi untuk persamaan NPV = 0 (dengan asumsi tidak ada kondisi arbitrase).

Diberikan pasangan (periode, arus kas) ( $n$ , $C_{n}$ ) di mana adalah bilangan bulat non-negatif, jumlah total periode, dan , (nilai sekarang bersih); tingkat pengembalian internal diberikan oleh dalam:

$\operatorname {NPV} =\sum _{n=0}^{N}{\frac {C_{n}}{(1+r)^{n}}}=0$

Polinomial rasional ini dapat diubah menjadi polinomial biasa yang memiliki akar-akar yang sama dengan mensubstitusi g (gain) untuk $1+r$ dan mengalikannya dengan $g^{N}$ untuk menghasilkan kondisi yang setara namun lebih sederhana.
$\sum _{n=0}^{N}C_{n}g^{N-n}=0$

IRR yang mungkin adalah nilai r riil yang memenuhi syarat pertama, dan 1 lebih kecil dari akar riil syarat kedua (yaitu, $r=g-1$ untuk setiap akar g). Perhatikan bahwa dalam kedua rumus, $C_{0}$ adalah negasi dari investasi awal pada awal proyek sementara $C_{N}$ adalah nilai tunai proyek pada akhir, setara dengan penarikan tunai jika proyek tersebut akan dilikuidasi dan dibayarkan sehingga mengurangi nilai proyek menjadi nol. Pada kondisi kedua $C_{0}$ adalah koefisien utama polinomial biasa dalam g sementara $C_{N}$

adalah suku konstanta. Periode $n$ biasanya dinyatakan dalam satuan tahun, namun penghitungannya dapat dibuat lebih sederhana jika $r$ dihitung menggunakan periode saat sebagian besar permasalahan didefinisikan (misalnya, menggunakan bulan jika sebagian besar arus kas terjadi pada interval bulanan) dan dikonversi ke periode tahunan setelahnya.

Setiap waktu tetap dapat digunakan sebagai pengganti saat ini (misalnya, akhir dari satu interval anuitas); nilai yang diperoleh adalah nol jika dan hanya jika NPVnya nol. Jika arus kas merupakan variabel acak, misalnya dalam kasus anuitas seumur hidup, nilai yang diharapkan dimasukkan ke dalam rumus di atas. Seringkali, nilai $r$ yang memenuhi persamaan di atas tidak dapat ditemukan secara analitis. Dalam hal ini harus digunakan metode numerik atau metode grafis.

Disadur dari: en.wikipedia.org